万科蓝山四期地价22000多

巫贾 发表于 2018-6-1 16:23
房价2.6-2.8！3万是一楼和顶楼有大比例赠送面积的户型！

现在蓝山都27000了，新房只会更贵，而且看趋势还是上涨

noblesse 发表于 2018-6-1 20:06
新浪的东西到处错误百出，我们小区有大连万科的员工，这块地地价成本不会低于18000，实际起价要卖到将近3 ...

楼面价18000，再加上这些傻子说的2000块建安，共2万
就卖2.7万，一平赚7000，3.2万平可售面积赚2.2个亿！

投资5.3亿+1.3（2000*6.3）=6.6亿，回来2.2亿，毛利33%，这不是抢钱是什么？
所以根本不是18000！说低了兄弟！

贫穷限制了房板穷人的想象！

我去外地看过，哪怕是中西部城市，别人卖1.5万，我敢卖2万；别人2万，我敢2.5万；别人3万，我敢4万！

在大连，别人卖2万，我就得卖1.8万、1.5万，而且还要降！谁要敢涨价，房板这些人一定要阉死他！

而且楼面价2.2万，必须说成是9500！

再说一次，关键词：
洋房，容积率1.73
价格，35000

这是我收购N次尽调后判断，不懂的做功课

楼面价还能这样算？？不是业内人士的我被楼主绕晕了。
这个盘应该1年后就会开，预计价格相比现在涨幅20%左右
也就3万吧

z129 发表于 2018-6-1 10:59
帮大家了解一下万科有关租赁住房的业务。https://www.sohu.com/a/215156221_768405

嗯，其实媒体早就报道过万科高层在先前就已经开始加大布局租赁房，加大租赁在整体业务中的比率，现在中国的租赁市场还是初级阶段，还没有一些大型的租赁性质企业，租赁的集中度和品牌度还比较低，
还主要是以个人租赁为主，其实随着租赁市场的发展，有了一定的集中度和品牌效应之后，除了发展租赁公寓，租赁相关的配套服务都是一些机会，可以参考现在租赁市场比较发达的德国和日本。
更不要说，在目前国家为了发展租赁，对于发展租赁的房企在税费方面都给与了一定的优惠政策，包括补贴。
根本不像一些人说的那样，房企拍得的租赁房源就是赔本，他们只看到了表面上的投入和产出，却视而不见房企在税费和补贴方面得到的好处。
还是那句话，在现有【房住不炒】的政策下，在限制了土地价格以后，在被约谈以后，一系列政策之下，房价走势一定不会像之前那样大涨了，这是大家心知肚明的，只不过有些人不想承认罢了。

noblesse 发表于 2018-6-1 20:07
现在蓝山都27000了，新房只会更贵，而且看趋势还是上涨

还有一年不到就会预售，万科盘动工的都快！我说的那个价格是往高的说的！你没看懂国家去杠杆的紧迫性，以及对居民住房高杠杆影响内需消费力的痛恶！
万科的这个盘，配建小高最高2.6-2.8，多层顶层和一楼赠送面积的情况下价格会高一点！如果调控加码，万科那个盘也就2.2-2.5万！车位18万，物业费4.3！

该楼盘楼面价没有那么高，配建的租赁住房税费会有减免！这个楼盘成本线1.7万都不到

非广属珠 发表于 2018-6-2 09:06
楼面价还能这样算？？不是业内人士的我被楼主绕晕了。
这个盘应该1年后就会开，预计价格相比现在涨幅20%左 ...

1、容积率不含地下部分
成交价/计容建筑面积*10000，大连最早先出让的土地都这种算法。计容可能包括极小一部分地下设备用房面积，这部分忽略

2、容积率包括地下部分
成交价/地上建筑面积（计容建筑面积—地下建筑面积）*10000
当地上建筑面积近似可售面积

3、容积率包括地下部分和公租房
近似算法=（成交价+公租房分摊成本）/可售面积（计容建筑面积-地下建筑面积-公租房面积）*10000
这种复杂一些，地下建筑面积和公租房是已知条件，但公租房分摊成本难算：公租房地上面积（已知）其对应的地下面积（隐型的，公租房谁买地下车位？）也要算出来，同时公租房分摊的各种成本包括财务成本等也要计进去。
所以，这种方式正式最容易漏项，所以倒算。

我看到很多中介公司出的报告，包括很多地产公司的土地报告，他们连这些最简单的都不会算！容积率包括地下部分后，也统统按不包括去算。

本帖技术贴！
顶起！
顶你一个星期，兄弟。
如果开盘的时候我还有时间混这个论坛，我定来挖这贴，专打傻空脸。（当然，也许打脸并无卵用，傻空无视打脸）