简单说一下买房需要量力而行么？

第九街 发表于 2018-1-16 13:07
做投资的，最不怕的就是计算复利，时间越长，优势越大。
你既然把脸凑上来了，我丝毫不介意扇几巴掌。

哎，你算了这么多，都挺好，就可惜把本金算错了。
砖头说是贷款买房，就是把自己的本金加上杠杆嘛，贷款越多杠杆越大。在持续上涨的情况下，不管涨多涨少，肯定是杠杆越大越好。
就拿你说的新希望举例子，2002年首付10万贷款8成买套50万的房子，现在涨4倍200万。去掉贷款本息一共算100万吧，还剩100万是自己的，涨了10倍而不是4倍。

其实你前面算的都挺好，有算错的地方就改过来重新讨论嘛，大家不必激动骂人的。

pala16 发表于 2018-1-16 14:40
哎，你算了这么多，都挺好，就可惜把本金算错了。
砖头说是贷款买房，就是把自己的本金加上杠杆嘛，贷款 ...

当然了，也可以按照你说的，2002年的10万不买房，靠理财能涨6倍，而房价才涨4倍，现在用那笔钱买套同样的房子，只需要贷款7成就可以了，时间放到足够大，肯定是谁的增长快谁合适，杠杆在复利和时间面前都微不足道。

所以你重新算下，还是有道理的。

pala16 发表于 2018-1-16 14:40
哎，你算了这么多，都挺好，就可惜把本金算错了。
砖头说是贷款买房，就是把自己的本金加上杠杆嘛，贷款 ...

没算是因为我懒得算。

因为房价涨幅没有超过贷款利率太多（房价涨幅年化8%，贷款利率前几年6~8），所以不需要算的很精确，能够得出“得不偿失”的结论即可。

要算也很简单，本金20W，贷款80W，房价原值100W，现值400W。
通过等额本息计算器(http://www.zzgjj.gov.cn/jsq/return1.asp)，按照6.5%的贷款利率算（低于02-18年之间平均利率http://www.yinhang123.net/lltz/llxg/141278.html），16年本息共计128.64w。
所以总的资金成本是16年20W成本，加上16年64.32W（128.64/2）的成本，是84.32W。
总的收益是300W，年化收益率是10.2194%

注意这是从大连房价的历史最低点（2002年）到历史最高点（2018年）的结果，如果没在02年买房，收益率一定是小于这个结果的。

而2002年，资金成本几乎是现在的两倍，2002年五年期国债利率是7.68%，2018年五年期国债是4.17%。现在的信托利率10%出头，银行理财利率5~6%左右，当年统统乘2就好了。

2002年的10.219%的收益率，相当于现在5.5%的收益率，你还觉得高吗？

赚钱买砖头 发表于 2018-1-16 14:11
知道你这个2B不会轻易认输的，果然回来了。叫你回来，你就回来，挺听话的。
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20%收益率的产品在2000年不要太多，当年国债利率是现在的两倍，信托、公司债20%上下，民间借贷的利率大部分是48%，少部分是36%，基金，300%的都有。我说过18年有20%收益率的产品了？

而且在“首房首贷”的前提下，学区房不用讨论吧？

你想证明你的结论也简单，你能找到任何一个非学区小区的房价，从开盘到现在（2018年1月）的涨幅超过我贴图的年化收益率，我就认输。

第九街 发表于 2018-1-16 15:37
20%收益率的产品在2000年不要太多，当年国债利率是现在的两倍，信托、公司债20%上下，民间借贷的利率大部 ...

弱弱的问一句，你们这行是不是也属于长期险，高风险，高回报？

xcw123zcw 发表于 2018-1-16 15:50
弱弱的问一句，你们这行是不是也属于长期险，高风险，高回报？

我一直以来说的都是信托，信托目前为止还是刚兑，也就是100%兑付。
这种刚兑的收益率，2000年差不多是20%，现在差不多是10%出头。
风险和收益成正比，信托算是100%无本金风险里回报比较高的一种了，更高回报的私募/股权投资那些我提都没提。。