看了个marketing的帖子，感觉青泥的麦凯乐年销售12亿值得怀疑，其产品我没觉得它里面的高端，人流及销售我觉得没有大商新马特多吧。
如果新马特销售8亿，我觉得胜利地下也差不多，20亿有点夸张。胜利地下就是低端消费的集散地，主要集中在地下一两层。卖的都是小东西。
从消费人群来看，青泥固定客户主要是中山的居民。，西安路主要是沙区和甘区，辐射人口总量占了大连市内70%以上。05年统计，中山区有36万人，西岗31万，沙河口及甘井子都在60~70万见，随着拆迁的改造，及西拓北进，人口进一步分布不均。中山的主力人群主要集中在人民路工作一带及旅游人群。西安路的主力消费主要是软件园高新区及几个高校。人流量决定了商圈的未来，铜锣湾及天津街是中山前两年拆迁的最大受害者。
从商业发展的潜力来看，西安路位于地理位置中心，大连的地理比较特殊，交通路网比较单调，所以地理位置显得比较重要。商业可发展的纵深比较大，从五一路、黄河路、及西安路等地的很多新开的商业来看，西安路的潜力应该更大。从现在罗斯福、锦辉等改造的速度可以看出资本对西安路的青睐。
不能忽视的是和平广场，距离西安路很近，很容易就可以形成一体化商圈西安路——和平广场——星海旅游金融区，只要改造解放广场和太原街即可，胜利路已经开始改造了。
青泥最大的优势是周边环境好，交通得益于以前发达的公交。西安路差在周边环境差，街面看起来凌乱，去掉有轨电车，清理街面停车后重新铺上地砖应该不错，它也是地铁的最大收益地区。
目前来看，青泥的整体购物环境要好于西安路，但消费潜力在萎缩（人口决定了），随着全市各个商圈的发展，原来规划的海底遂道或跨海大桥不建，进一步恶化。西安路整体档次应该升级，尤其是街容街貌应该整顿，乘修建地铁之际，发展地下商业，并逐步和和平星海连成一体。西安路的投资发展潜力巨大，关键看怎么规划了。 |
