1、地块位置
该地块位于大连西部机场前地段辛寨子镇,旅顺北路主干线南,张前路西侧,是未来甘井子区行政中心和大连城市副中心.
2、周边环境与设施
周边交通情况:
兴工街--西沟近郊公汽可直达该地段,其他车次如532、701、夏家河子小公汽、大黑石—建设街经旅顺北路在该地段附近有站点(距该地段大约二公里)
配套设施情况:
该地段水、电设施齐全,煤气管网目前还没确定.
生活服务及周边工业状况:
该地段附近有华鑫小学、小辛寨子小学、18中学、中心小学、南洋学校、国际商务学校、轻工学院、广播电视中专等.距离辛寨子中心农贸市场等近15分钟左右
3、基本数据
土地面积:80.04万平方米(1200亩)
容积率:1.2;
建筑面积:约96万平方米;
开发周期:4-5年
项目部投资;
销售价格(初拟):住宅 2000元/平方米,公建
收入:
项目利润:
二、市场概况
1、 辛寨子地区在大连人眼中一直是比较偏远的郊区,在房地产市场竞争中也不是商家的热衷的地块,但随着大连市建设大大连的要求,城市建设重点不断的向周边地区延伸,小辛寨子地区位于连接大连与旅顺的过渡地区将起着不可忽视的作用.
2、辛寨子附近商品住宅市场分析
辛寨子位于大连西北部,旅顺北路沿线,地理位置稍远,该地区主要的住宅是比较早期的住房,新开发的楼盘比较少,附近目前在建的住宅主要有天华佳苑,新星绿城,虹港新居等,楼盘售价相对很便宜,在1900元/平方米—2350元/平方米,但普遍销售情况不是很好,空置率很高.所以新楼盘之间的竞争还不具规模.而且该地区楼盘目前针对目标市场群很模糊,还是以当地老百姓为主,没有特殊的诉求企划宣传,影响力小导致购买力弱.
3、消费分析
(1) 周边企业员工(主要是外地来连人员),周边企业有为数不少的出口型企业,经济效益不错,但普遍规模较小,而辛寨子附近没有好的购物氛围,社区环境很不成熟,所以在该地段购房者寥寥无几;
(2) 现有居民欲改善居住条件的人,多为农转非人口,人口比例本来就不多,购买力也不强,且位于701路532路终点站附近仍有不少空房,价位也不高,我们的小区对这部分缺少竞争力;
(3) 其他地区动迁或欲改善居住条件人群,由于以往交通的不便利及宣传方面不足,大连人(包括很多外来人口)普遍对辛寨子的看法就是农村,甚少考虑到辛寨子地区购房,这种观念需要很大的举措进行扭转;
4、市场预测
随着建设大大连的发展战略,辛寨子的地区重要性也渐渐凸现出来,未来几年,市政府将会对辛寨子的建设加大宣传及投入力度,也将吸引众多商家的眼球,该地段将会有较好的发展潜力,必将升值. 该地区的交通随着701、532、大黑石—建设街线路的增加以及原有公汽也变得相对便捷起来.但这几路车都在旅顺北路的主干线上,离我们欲开发地块有相当的距离,泡崖小区、百合山庄这两个项目原来在人们心目中也是非常偏远的,但他们很好的解决了交通的问题,使得老百姓出行方便,也就不觉得远了,所以目前这两个项目运作的都很好,在老百姓的心目中也很有地位.这里之所以重点引用泡崖子和百合山庄为例,就是要说明一个问题,城市偏远地段开发建设商品房,最重要的竞争要素就是交通.
值得注意的是我们的地块面积较大,至少需4—5年的开发周期,但目前售价位不会很高, 我们把一期项目用来培养市场树立品牌,3-5年以后的市场已经成熟,我们的二期或三期工程将会给我们带来较大的收益及影响力.在众多房地产公司大打高档房的同时,百姓则强烈呼吁着低价房,我们应在低价房中寻找机会,打造低价精品房,把公司的品牌推出去. |
