温州购房团
2001年8月18日，第一个温州购房团157人浩浩荡荡开进上海，157个人整整坐满了三节火车车厢，三天买走了100多套房子，把5000多万元投入了上海楼市。这批人也成了全国房地产市场的第一批炒家。
温州购房团频频光顾上海，到目前为止，仅温州晚报社一家就组织了近百次购房团到上海炒楼。这还不包括个人组织的亲友团或者中介机构组织的购房团。根据温州驻上海的商会统计，现在大约有200亿元的温州民间资金注入了上海的楼市。上海房价近几年一路飙升，给温州人炒房带来的回报率都超过了20%。
现在，购房团的足迹已经进一步扩展，随着购房团及部分投资者把视线转向更有投资空间的长三角其它城市，资金分流是必然的。温州购房军团转战国内许多城市，引起了国内房地产开发商的广泛关注，并成为各地开发商售楼的主攻对象。更是有部分城市开发商别有用心，宣称温州购房团已经向中原挺进，不久将越过长江，进入北方发达城市。目前，温州购房团的足迹已经遍布全中国。北上沈阳，南下海口，西进成都，东至上海等地。
根据统计，温州现在有大约10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。看到这些温州购房团出手的气势，很难想象事实上这些炒房的温州人，他们以前其实并不是特别富裕，很多都是普通的工薪阶层，他们的财富都是炒楼炒出来的。
购房团并非炒房团
其实，温州购房团并非都是炒房者。目前，投资上海楼市的温州人，分三类：一类是专业炒家，约占整个投资者的20%至30%左右，他们最先在温州本地炒，然后转战上海、杭州、北京等地，这些人可谓市场的先知先觉者，能敏锐地发现市场契机，往往能影响一批人；另一类投资者心态平和，手里有钱，买楼即是一种投资，其心态受房价涨跌影响不大，他们看中上海楼市的稳定与收益；第三类是从众心理较强的小投资者，看着人家买楼挣了钱，也想试试。
据调查，因为温州市民投资房地产获得的回报率大多是都在20%以上，而且购买房屋可以很方便地获得贷款，投资风险较小。温州的一些中小企业主成为购房团最早的成员。
在诸多来上海炒房的温州购房团中，有很多是自行组织的亲友团，其中又以温州永嘉炒楼团为典型代表，市场上那些“行为足以让人惊呆”的传言，也基本上来自他们这样的炒楼团。永嘉炒楼团有二三十人，基本上都是由周围的亲戚朋友组成。每一轮运作之初，都由选举产生几位先头兵赴上海看房。这些代表会在上海收集资料，并选择几个候选楼盘。回到温州，这个团马上召开会议，由代表讲解候选楼盘，举手表决购买意向，如果大多数同意，那么就汇集资金再赴上海一举拿下。当然，房子最后出手也是通过举手表决的。
中介链条炒楼产业
围绕温州的炒楼市场，很多人不炒楼，也挣了不少钱。比如当地的报纸，当地人有这样的说法，如果你想知道温州人炒房热到什么程度，只要看看温州几大报纸就可以了。因为温州各大报纸刊登的广告一半以上的篇幅，都是外地的房产项目广告。报社仅靠房地产广告收入一年就有两千多万。围绕炒楼行业出现的各种生意，温州现在是越来越多，由此而形成了温州又一大特色：炒楼产业。
就在此次展会上，有一个展位展出的不是哪一个楼盘，而是温州晚报社，它们正在召集购房者到各地去看楼盘。当年组织购房去外地看楼盘，温州晚报社是第一家，开出的第一站就是上海，现任温州晚报房产工作室负责人的李海燕是当时的领队。
一手握有6000人的购房大军，一手攥着全国各地开发商的楼盘。温州晚报赚了个盆满钵圆。翻开温州晚报的房产周刊，我们看到刊登的广告全部是外地楼盘。重庆、北京、上海等各大城市，住宅、写字楼、商铺应有尽有。房产周刊共有8个版面，每版广告费9万元，一期至少有4个版面的广告，每期收入都在40万元以上。这在当地的几大报纸中还是首屈一指的。
高回报给温州人带来了更大的购房欲望。更多的人跨入炒房团的行列。由此也催生了专门为温州购房者和开发商之间牵线搭桥的中介机构。吴昊经营的公司就是这样，三年来一直为温州人和开发商们做红娘。超然不动产营销机构董事长吴昊：“曾经做过最大的一单生意是4500万元，是一个家族过来上海买房子，一个家族七、八家，加起来4500多万元。这就是温州人，在房地产投资上的一个特有现象。”
和温州报纸上的房地产广告一样，温州市场上现在开办得最多的就是房屋营销、不动产营销的公司，名字虽各不相同，但做的买卖都一样，那就是帮你炒房。温州晚报的负责人开玩笑说，温州的炒房中介公司，现在几乎和温州的炒房团一样多。
温商买房为何如此疯狂
温州人有钱，广东人、江苏人也有钱，那为什么单单温州人对投资房产如此热衷、如此疯狂呢？复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士，全面、深入地分析温州人疯狂炒房现象。
他认为，温州的产业大多属于劳动密集型的产业，在商品匮乏的年代可以获得快速的发展，随着经济的发展现在已经进入到一个买方市场，劳动密集型的产业竞争激烈、利润下降、贸易壁垒增加，产业升级受到重重阻力，前期积累的大量产业资本需要转型，过剩的产业资金必须寻找新的出路。
而先前从劳动密集型产业中完成资本原始积累的温州商人，其文化层次大多不是很高，对其他金融、高科技等行业的适应能力很有限。而投资炒房，不需要太高的科技含量，一旦有人在房产投资中赚了钱，依照温州人特有的亲缘、亲情关系，很快就会有一大批“追随者”跟进，从而在较短的时间内就可以形成一个强大的温州炒房团，集结起大量的资金。
温州人炒作房地产不是偶然的，而是产业资本过剩和温州第一代企业家的文化层次等各种因素综合在一起的必然选择，只要温州的产业升级继续受阻，只要温州的产业资本还在膨胀，只要大的经济环境没有改变，温州人投资地产的热情就不会轻易削减。
温州人的上海情结
温州投资者普遍认为，上海是个有希望的城市，上海楼市充满机遇。与其它城市相比，相同价位的房子同样投资在市中心，但是选择上海更有价值；就价格而言，作为一个国际大都市。上海，楼市的价格相对香港、台湾以及国外大城市依然偏低，具有较好的市场空间。
上海作为一个国际大都市，其信息流、资金流、人才流为全国之冠，其城市素质相当高，并具有相当的成长性，是全国包括温州的优秀人才向往的地方。二十多万温州人在上海投资创业，更多的温州子弟在上海求学就业，在某种意义上说，他们已经融入上海，上海成为温州经济外扩的国际化平台。就此而言，温州对上海楼市情有独钟就不难理解了。
撤资上海？
2004年12月3日，上海市政府发言人焦扬首次向外界透露，在继续鼓励自住性住房消费的同时，上海将控制投资需求，进一步限制购房投机炒作。焦扬表示，为限制购房中的短期炒作，上海市房地局正在酝酿有关期房不得转让的政策。此一政策的出台将会对一些自有资金不足但吃进期房较多的炒家，造成严重的打击。
对于爱好投资的温州人来说，国际大都市上海，是一个充满经济活力、令人向往的城市，上海楼市规范稳定，上海依然他们是异地购房的首选。温州人并未大规模有意识撤离上海楼市，相反要追加对上海楼市的投资。
说温州资金撤出上海没有根据，有点偏激了，温州人的上海情结还是很深的，可能是有一部分人在挂牌出售套利，然后再转战上海其他区域或其他城市，这个数字估计是30%，但不代表全部，这也并不意味着巨大的温州资金在有组织、有意识地撤离上海。温州晚报看房团较久未出团上海，但并不能说明温州人不看好上海楼市。由于上海与温州的沟通极其便利，一到双休日，就有许多温州人自己开车去上海寻房、购物。
上海的房地产市场已经繁荣了一段时间，在今后的一段时间里，应该会进入一个比较平稳的调整期，房价的波动将不会很大，在这时候投资会风险较大；其次，就目前上海的消费水平来看，房价应该说已经不低了，再要想大幅度上升，短时间可能性不大。作为投资者，当然应该把目光投向那些房价尚有更大升值空间的城市了。
温州人不会轻易撤资上海，但在房产投资上可能会出现“运动战”的形势，把以前购买的现在上涨空间不大的楼盘抛掉，然后把资金投向利润空间更好的楼盘，比如由高价房转向中低价房。根据华伟博士的研究表明，温州人不但没有撤资上海，反而向上海继续斥入巨资，从炒房到运作项目，到把公司的总部迁入上海，上海这座大都市就像海绵一样把温州的资金源源不断地吸入。
购房团大逆转
2004年“时尚之都”温州产权交易中心第五届房交会，在温州一开幕就引起轰动。这次展会，吸引了飞洲国际广场、圣骊澳门苑、康桥半岛、香梅花园、易居东城、沙田大厦、生活家、华联吉美盛等几十个上海的房产项目参展，阵容空前豪华，引起了温州投资者的极大兴趣。
据这次房展组委会的办公室主任潘刚先生透露，在展会的第一天，住宅、商铺、产权酒店等预售成交金额就高达1.2亿元，预定成交金额更是高达2.5亿元，人流接近4万人次。据会后房展主办方统计资料显示，本次为期三天的展会预售房共628套，金额为4.2亿元；预定房1766套，金额为1.4亿元，累计成交总额达到14.6亿元，人流量10万人次。
一个不算太大的展厅，到处都是看房的人群，看房者充满了热情，一家房产营销公司打出了极具煽动性的标语：“到上海淘金去”。在展会现场，咨询、预定、购房的人围得展台水泄不通，特别是一些地段、房型、价位都比较好的楼盘，甚至被购房者哄抢，一位购房者一口气就“拿下”了圣骊澳门苑6套房子。
购房者绝大部分都是温州本地人。买房就近，应该是消费者购房的条件之一，为什么温州人的会对外地的房产有这么大的热情呢？在对现场购房者进行的一个调查显示，其中有90%的人购房是为了投资，在选择上，更喜欢稍低于局部地区平均房价而有升值潜力的住宅或商铺用房。有40%的人已经在外地购买了一套以上的房屋；有72%的参观者曾经到外地看房。
温州房产交易会工作人员：“温州人手中比较有钱，所以外地的楼盘也把温州的市场当作它的一个补充性的市场，所以全国各地的楼盘都纷纷把温州当成他们的第二销售点。温州民间资金非常雄厚，有多大的民间资金量，根据有关部门测算是2000个亿以上。
炒楼影响 专家专访
温州购房团在全国各大城市炒楼的现象，房地产行业都给予了高度的关注，他们这样炒楼对房地产市场会带来什么样的影响呢？
中国房地产业协会副会长顾云昌：“我们现在在温州也观察到了一个有意思的现象，就是它炒房似乎是有一个路线图。比如说长江三角洲、上海这些地方是他们炒房最多的地方，这是房价攀升的地方。房价基数比较低，收入水平高，房价有可能上升，这些地方。再加上如果说，我们土地的供应，房地产楼盘的供应量一时和我们需求之间有差距，造成了一时的供不应求的时候，就会造成房价的上升，这样的地方它就最容易切入。”
那么这个房价上涨，究竟它到底会有哪些方面的影响？顾云昌说“房价不可能一路攀升的，它和购买力联系在一起的。房价攀得高，购买力少了，购买力减弱了，对整个楼市发展是不利的，所以政府层面都希望平抑房价。那么具体到温州这个炒楼团，炒热局部房价的现象，要怎么来看待它。现在没有法律说不让他们炒楼，不让他来搞投资，而且有些地方希望他们来投资一把，但是炒楼的比例不能太高。有的专家提出来，炒楼者不能超过20%，如果超过20%就有很大的风险。”
而风险就是楼价越炒越高，泡沫越吹越大。如果一个地方的房租在下降，房价在不断的上升，这就是一种泡沫表现。局部的城市少数的地方已经有泡沫的产生，当然这个泡沫不至于是特大泡沫破灭。而泡沫破灭的结果就是房价下跌非常严重，有的国家房价下跌一半。香港的房价据我所知从100%下降到31.8%，10000元的话降到了3200元，下降了68%的这种幅度。
炒房子似乎和接鼓传花一样，最终还是要有真正购房者接手的，房子都飘在空中，进行炒卖，一旦价格被炒到脱离了市场真实价值的时候，被炒高的这些楼房，就会成为购房团手上的包袱。到哪个时候，个人吃亏，银行受损，市场也面临动荡的局面。温州购房团现象现在越来越引起大家的关注，如何引导投资者在房地产市场上进行良性的投资，如何保持房地产市场的稳定，的确是目前市场主管部门值得注意的一个问题。 :o |
