2022年，大连房价预测。

去年，2021年的大连楼市只能用 “ 惨淡 ”来形容，为什么是惨淡？说惨淡之前先说个地名，金南路，“ 金南路 ”在哪里现在的年轻人没几个知道，只听说过但具体位置没几个了解，知道金南路的大概都40岁以上了吧。

金南路在哪里？金南路包括金家街金三角千山路两侧，大湾市场和三院，这一大片在40年前称作 “ 金南路 ”，要知道40年前的华南沃尔玛还只是果树林，名贵山庄那里不过是一片黄土地。2021年，在大湾市场周边有4个链家地产，金三角华联有2个，也就是说，金南路有6个链家地产门店，而现在剩下几个知道吗？只有一个，一根独苗。

链家地产，业界龙头老大，金南路6家链家地产黄了5家，一叶知秋，2021年的大连楼市用 “ 惨淡 ”来形容不为过吧。且由此推断，2019年金南路的房屋成交量是非常可观的，为什么？2020年可是有疫情，2020年都挺过来了，还坚持到了2021年。这样一来的话，如果拿链家地产作为参照物的话，2021年仅仅是金南路房屋成交量就比2019年暴跌85%（5除以6得来）。

2021年已经过去了，不是有句话 “ 活在现在 ”，我就谈谈今年大连房地产的走势，这毕竟是个人预测，一家之言，大伙权当看个乐。闲话少说，在我看来，左右今年大连房地产走势最大的因素就是 “ 降息 ”，只要央行降息，2022年的大连楼市毋庸置疑还会承续去年的惨淡，继续惨淡，央行降息一次，去年惨淡的平方，降息两次，去年惨淡的立方。

简单吧，一目了然吧，就是 “ 降息 ”，我估计上半年和下半年央行会各有一次降息，说白了，降息势在必行，且不得不做。

百度了一下，万达公园 One 单价是9300一平，我没有说错吧，我早就告诉你了开发区高于1万一平的房子会越来越少，王健林就 “ 很懂球 ”，知道形势咄咄逼人，知道 “ 顺势而为 ”，我也早就告诉你了，开发商有一个算一个都是人精。

我再告诉大伙，开发区的房价还会继续暴跌，看准了是 “ 继续暴跌 ”，为什么？因为今天日元还在持续的贬值，1美元=130日元了，前几天日本央行行长黑田参加一个活动，有记者就问黑田日元一旦贬到135日元的时候会咋办？黑田的回答是 “ 容忍 ”，啥意思？用老百姓的话就是 “ 放弃治疗 ”。

其实日元贬值并不都是坏消息，好消息还是有的，比方说最近日本的失业率大幅下降，因为日本贬值，日本的出口商品也就变得便宜，也就是带动了出口，出口增加了就需要人手来生产，这不找工作就变得容易多了，说白了，日本正在享受日元贬值带来的出口红利，也就不急于干预汇市，而且外汇市场的特点就是，你越是干预，货币波动越大。

但是，日元的大幅贬值给开发区的影响显而易见，说白了，很多日企会把订单撤回到日本国内，在日本本土更便宜更方便，开发区的前景可想而知了。

别着急，紧接着下一个就是高新园区，今天的开发区就是六月份的高新园区，高新园区的房价一定在下跌。

请大伙回头看看第 24 楼的文字，这是我在一个礼拜之前写的，重温一下。

最后说说学区房，众所周知，大连排名第一的学区房是9中，9中学区房现在的行情是这样的，45平米的大概是3万5000一平左右，数据来自贝壳网。

再来一个，2017年的10月份，也就是五年前，34中和79中学区房，45平米大概在4万一平左右，没想到吧，这就是大连学区房的现实，我一点也没有说假话，房版里面最多的房托就是学区房的托，比方说那个 “ 小熊维尼 ”，这位就是9中学区房的托。我说的对不对，问问这位就一清二楚。

也就是说，凡是在2017年9月份以后买学区房的，无一例外，有一个算一个，全部被套牢，绝对没有任何解套的机会。

看谁都是托，这是病，得治。

山东路007 发表于 2022-3-12 20:21
信不信由你，“ 降息 ”才是房地产终极大杀器，举个例子，河口湾，别看现在河口湾炒得火热，说白了都是河口 ...

降息为何会导致房价下跌？不理解

中介要想做长久买卖，就不要哄抬物价；中介挣的是佣金，哄抬高了，大家买不起了，交易少了，佣金就少了。

以汽车为例，销量最高的是价格8～12万的，如果把车价哄抬到16～24万，那买的人会减少很多。

排除20％高端的、30％低端的，其余50％的房子就是市场中流砥柱，这些房子有其合理的价格：家庭年收入12万左右，可以负担的合理房价为80～120万，那么2室、80米左右，单价就是1万～1.5万，考虑到大连东北地区的吸引力，加2千，也就是1.2～1.7万，中间值为1.45万左右，也就是主城区接近边缘一代，离地铁不远不近，如机场南、小平岛、马栏、华南这种地方，房龄5～15年的房子就应该是这个价格。高于此价，就存在泡沫，抑制需求。

房价高，产业就难，香港就是实例，其产业层级支撑不起高工资，房价又极高，导致近些年的各种问题。大连常常自比香港，但香港的路恰恰是越走越窄。微软只有一个，阿里、腾讯也就那几个，中国二线城市要想好好发展，还得靠制造业，那么房价等生活成本就不能太高，高了人家企业就不来。大连的生活成本全国第四，如果房价再高，那么未来经济令人担忧。

华南商业活跃度直逼西安路，天津街、东港冷冷清清，就是房价太高把人逼走了，再逼就逼到沈阳去了。

成本为王，除非你有微软、苹果、波音那样的企业，否则还是走中间路线走的更稳、更长远。

信不信由你，“ 降息 ”才是房地产终极大杀器，举个例子，河口湾，别看现在河口湾炒得火热，说白了都是河口湾的托在演双簧，只要央行降息，立马就把河口湾打回原形。
结论是，看空的该吃吃该喝喝，就等央行降息就行了，4月份大概就差不多了。

dalianfangchan1 发表于 2022-3-13 17:15
降息为何会导致房价下跌？不理解

简单说就是，央行降息，房贷就难上加难，没有房贷的支持有多少刚需可以全款买房？没有了房贷买得起房子的人就少了，房价就自然下来了。

根据最新的央行2月份金融统计数据，房贷罕见减少，也就是说，各大银行正在行动减少房贷比例，这可是权威数据，不是我乱说的，现在房子好卖吗？说白了，至少目前房子比去年还要难卖，更难卖，所谓的小阳春不过是房屋中介的一厢情愿，也就是忽悠。

而且，别忘了，还没有降息呢，降息之后更是雪上加霜。
请百度 “ 央行发布2月金融统计数据报告 ”。

dalianfangchan1 发表于 2022-3-12 16:56
华南商业活跃度直逼西安路，天津街、东港冷冷清清，就是房价太高把人逼走了，再逼就逼到沈阳去了。

成本为 ...

我觉得这不是房价的事情。
东港首先自己就没什么像样的商业，凯丹拉的一批根本撑不起来。论房价东港一堆40年根本也不贵。青泥洼桥，西安路这俩地方也不是大连高房价区域。在大连高房价从来就跟商业无关，主要还是看学校和周边环境。

现在市内房价高的地方就去看看基本都跟这两点挂钩，你老破小只要能上9/34那就能卖3w往上，你上不了学的话如果房子房龄好，小区档次高，落在星海湾/南山/桃源秀月/中南路这一类“老大连人”心中的好地方，基本也便宜不了。

华南能发展到现在的程度，除了人多之外就是交通位置以现在来看太关键了，有地铁，公交数量我都数不过来，自己开车可以选东联东快华北西北，距离机场/高铁站/高速口也都很方便。这样一来自然商业喜欢在这聚集，我2014买的时候亿合城都没起来，就安盛那几个破商场。现在亿合城万象汇一个接一个的来。现在看看其实华南是个很适合普通人居住的地区，房价适中，选择多，就算只选次新加新房，从1.5w到2.5w都有的选。最大的问题就是孩子到了上学年龄很多就要去别的地方读书了。我们小区就很典型，孩子一上学家里就搬到76/80/汇文那边的小区了，有条件就直接搬，条件差点的买个小户型落户口开车送孩子，再差一点宁可让孩子去周二/芙蓉这一类学校也不在华南读书。

fernandomilo15 发表于 2022-3-14 10:38
我觉得这不是房价的事情。
东港首先自己就没什么像样的商业，凯丹拉的一批根本撑不起来。论房价东港一堆4 ...

写那么多的字不累吗？说白了，炒作，就看开发商、房屋中介和房托如何不要脸的炒作，举个最现成的例子，河口湾，据房版线报，河口湾已经到了3万800一平了，这是什么概念？也就是说，河口湾=格致。

请问河口湾何德何能跟格致并驾齐驱？但是，人家河口湾就是和你幸福e家同价，咋啦？而且这还是河口湾的三期，等到河口湾的四期，最低也得5万一平了吧，大连市顶级小区，把格致都踩在脚下。

在来一个，万科中城翠湾，位置在泉水，现价是2万4000一平，2万4000一平什么概念？79中学附近封闭小区，除了民兴花园之外随便买，也就是说，泉水新房价格比79中学学区房还高，咋啦？

山东路007 发表于 2022-3-14 12:47
写那么多的字不累吗？说白了，炒作，就看开发商、房屋中介和房托如何不要脸的炒作，举个最现成的例子，河 ...

泉水的核心问题是地价 。 开发商也想便宜，但是拿不到地。