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2022年,大连房价预测。

去年,2021年的大连楼市只能用 “ 惨淡 ”来形容,为什么是惨淡?说惨淡之前先说个地名,金南路,“ 金南路 ”在哪里现在的年轻人没几个知道,只听说过但具体位置没几个了解,知道金南路的大概都40岁以上了吧。

金南路在哪里?金南路包括金家街金三角千山路两侧,大湾市场和三院,这一大片在40年前称作 “ 金南路 ”,要知道40年前的华南沃尔玛还只是果树林,名贵山庄那里不过是一片黄土地。2021年,在大湾市场周边有4个链家地产,金三角华联有2个,也就是说,金南路有6个链家地产门店,而现在剩下几个知道吗?只有一个,一根独苗。

链家地产,业界龙头老大,金南路6家链家地产黄了5家,一叶知秋,2021年的大连楼市用 “ 惨淡 ”来形容不为过吧。且由此推断,2019年金南路的房屋成交量是非常可观的,为什么?2020年可是有疫情,2020年都挺过来了,还坚持到了2021年。这样一来的话,如果拿链家地产作为参照物的话,2021年仅仅是金南路房屋成交量就比2019年暴跌85%(5除以6得来)。

2021年已经过去了,不是有句话 “ 活在现在 ”,我就谈谈今年大连房地产的走势,这毕竟是个人预测,一家之言,大伙权当看个乐。闲话少说,在我看来,左右今年大连房地产走势最大的因素就是 “ 降息 ”,只要央行降息,2022年的大连楼市毋庸置疑还会承续去年的惨淡,继续惨淡,央行降息一次,去年惨淡的平方,降息两次,去年惨淡的立方。

简单吧,一目了然吧,就是 “ 降息 ”,我估计上半年和下半年央行会各有一次降息,说白了,降息势在必行,且不得不做。


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大神点评56

 楼主| 山东路007 2022-4-28 16:29 显示全部楼层
百度了一下,万达公园 One 单价是9300一平,我没有说错吧,我早就告诉你了开发区高于1万一平的房子会越来越少,王健林就 “ 很懂球 ”,知道形势咄咄逼人,知道 “ 顺势而为 ”,我也早就告诉你了,开发商有一个算一个都是人精。

我再告诉大伙,开发区的房价还会继续暴跌,看准了是 “ 继续暴跌 ”,为什么?因为今天日元还在持续的贬值,1美元=130日元了,前几天日本央行行长黑田参加一个活动,有记者就问黑田日元一旦贬到135日元的时候会咋办?黑田的回答是 “ 容忍 ”,啥意思?用老百姓的话就是 “ 放弃治疗 ”。

其实日元贬值并不都是坏消息,好消息还是有的,比方说最近日本的失业率大幅下降,因为日本贬值,日本的出口商品也就变得便宜,也就是带动了出口,出口增加了就需要人手来生产,这不找工作就变得容易多了,说白了,日本正在享受日元贬值带来的出口红利,也就不急于干预汇市,而且外汇市场的特点就是,你越是干预,货币波动越大。

但是,日元的大幅贬值给开发区的影响显而易见,说白了,很多日企会把订单撤回到日本国内,在日本本土更便宜更方便,开发区的前景可想而知了。

别着急,紧接着下一个就是高新园区,今天的开发区就是六月份的高新园区,高新园区的房价一定在下跌。


请大伙回头看看第 24 楼的文字,这是我在一个礼拜之前写的,重温一下。
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 楼主| 山东路007 2022-5-1 09:08 显示全部楼层
最后说说学区房,众所周知,大连排名第一的学区房是9中,9中学区房现在的行情是这样的,45平米的大概是3万5000一平左右,数据来自贝壳网。

再来一个,2017年的10月份,也就是五年前,34中和79中学区房,45平米大概在4万一平左右,没想到吧,这就是大连学区房的现实,我一点也没有说假话,房版里面最多的房托就是学区房的托,比方说那个 “ 小熊维尼 ”,这位就是9中学区房的托。我说的对不对,问问这位就一清二楚。

也就是说,凡是在2017年9月份以后买学区房的,无一例外,有一个算一个,全部被套牢,绝对没有任何解套的机会。
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小熊维尼 2022-5-2 15:15 手机浏览器 显示全部楼层
看谁都是托,这是病,得治。
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山东路007 发表于 2022-3-12 20:21
信不信由你,“ 降息 ”才是房地产终极大杀器,举个例子,河口湾,别看现在河口湾炒得火热,说白了都是河口 ...

降息为何会导致房价下跌?不理解
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中介要想做长久买卖,就不要哄抬物价;中介挣的是佣金,哄抬高了,大家买不起了,交易少了,佣金就少了。

以汽车为例,销量最高的是价格8~12万的,如果把车价哄抬到16~24万,那买的人会减少很多。

排除20%高端的、30%低端的,其余50%的房子就是市场中流砥柱,这些房子有其合理的价格:家庭年收入12万左右,可以负担的合理房价为80~120万,那么2室、80米左右,单价就是1万~1.5万,考虑到大连东北地区的吸引力,加2千,也就是1.2~1.7万,中间值为1.45万左右,也就是主城区接近边缘一代,离地铁不远不近,如机场南、小平岛、马栏、华南这种地方,房龄5~15年的房子就应该是这个价格。高于此价,就存在泡沫,抑制需求。
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房价高,产业就难,香港就是实例,其产业层级支撑不起高工资,房价又极高,导致近些年的各种问题。大连常常自比香港,但香港的路恰恰是越走越窄。微软只有一个,阿里、腾讯也就那几个,中国二线城市要想好好发展,还得靠制造业,那么房价等生活成本就不能太高,高了人家企业就不来。大连的生活成本全国第四,如果房价再高,那么未来经济令人担忧。
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华南商业活跃度直逼西安路,天津街、东港冷冷清清,就是房价太高把人逼走了,再逼就逼到沈阳去了。

成本为王,除非你有微软、苹果、波音那样的企业,否则还是走中间路线走的更稳、更长远。
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 楼主| 山东路007 2022-3-12 20:21 显示全部楼层
信不信由你,“ 降息 ”才是房地产终极大杀器,举个例子,河口湾,别看现在河口湾炒得火热,说白了都是河口湾的托在演双簧,只要央行降息,立马就把河口湾打回原形。
结论是,看空的该吃吃该喝喝,就等央行降息就行了,4月份大概就差不多了。
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 楼主| 山东路007 2022-3-13 17:46 显示全部楼层
dalianfangchan1 发表于 2022-3-13 17:15
降息为何会导致房价下跌?不理解

简单说就是,央行降息,房贷就难上加难,没有房贷的支持有多少刚需可以全款买房?没有了房贷买得起房子的人就少了,房价就自然下来了。

根据最新的央行2月份金融统计数据,房贷罕见减少,也就是说,各大银行正在行动减少房贷比例,这可是权威数据,不是我乱说的,现在房子好卖吗?说白了,至少目前房子比去年还要难卖,更难卖,所谓的小阳春不过是房屋中介的一厢情愿,也就是忽悠。

而且,别忘了,还没有降息呢,降息之后更是雪上加霜。
请百度 “ 央行发布2月金融统计数据报告 ”。



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dalianfangchan1 发表于 2022-3-12 16:56
华南商业活跃度直逼西安路,天津街、东港冷冷清清,就是房价太高把人逼走了,再逼就逼到沈阳去了。

成本为 ...

我觉得这不是房价的事情。
东港首先自己就没什么像样的商业,凯丹拉的一批根本撑不起来。论房价东港一堆40年根本也不贵。青泥洼桥,西安路这俩地方也不是大连高房价区域。在大连高房价从来就跟商业无关,主要还是看学校和周边环境。

现在市内房价高的地方就去看看基本都跟这两点挂钩,你老破小只要能上9/34那就能卖3w往上,你上不了学的话如果房子房龄好,小区档次高,落在星海湾/南山/桃源秀月/中南路这一类“老大连人”心中的好地方,基本也便宜不了。

华南能发展到现在的程度,除了人多之外就是交通位置以现在来看太关键了,有地铁,公交数量我都数不过来,自己开车可以选东联东快华北西北,距离机场/高铁站/高速口也都很方便。这样一来自然商业喜欢在这聚集,我2014买的时候亿合城都没起来,就安盛那几个破商场。现在亿合城万象汇一个接一个的来。现在看看其实华南是个很适合普通人居住的地区,房价适中,选择多,就算只选次新加新房,从1.5w到2.5w都有的选。最大的问题就是孩子到了上学年龄很多就要去别的地方读书了。我们小区就很典型,孩子一上学家里就搬到76/80/汇文那边的小区了,有条件就直接搬,条件差点的买个小户型落户口开车送孩子,再差一点宁可让孩子去周二/芙蓉这一类学校也不在华南读书。
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 楼主| 山东路007 2022-3-14 12:47 显示全部楼层
fernandomilo15 发表于 2022-3-14 10:38
我觉得这不是房价的事情。
东港首先自己就没什么像样的商业,凯丹拉的一批根本撑不起来。论房价东港一堆4 ...

写那么多的字不累吗?说白了,炒作,就看开发商、房屋中介和房托如何不要脸的炒作,举个最现成的例子,河口湾,据房版线报,河口湾已经到了3万800一平了,这是什么概念?也就是说,河口湾=格致。

请问河口湾何德何能跟格致并驾齐驱?但是,人家河口湾就是和你幸福e家同价,咋啦?而且这还是河口湾的三期,等到河口湾的四期,最低也得5万一平了吧,大连市顶级小区,把格致都踩在脚下。

在来一个,万科中城翠湾,位置在泉水,现价是2万4000一平,2万4000一平什么概念?79中学附近封闭小区,除了民兴花园之外随便买,也就是说,泉水新房价格比79中学学区房还高,咋啦?
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zorro_199 2022-3-14 13:36 显示全部楼层
山东路007 发表于 2022-3-14 12:47
写那么多的字不累吗?说白了,炒作,就看开发商、房屋中介和房托如何不要脸的炒作,举个最现成的例子,河 ...

泉水的核心问题是地价 。 开发商也想便宜,但是拿不到地。

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