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#数据告诉你#揭晓!30分钟生活圈里的“大连好楼盘”

城市不断向外扩容,每个区域的发展速度却不尽相同。2020年,身处不同区域、板块,对房地产的感受也不尽相同。有的购房者众多;有的则相对低迷。经济发展、人口增长、资源禀赋、规划定位、品质服务的差异,决定了区域、板块、楼盘将逐渐呈现分化趋势。
有数据显示,2020年,全国35个重点城市中,有11个城市房价下跌,部分城市的不同区域,房价也出现了涨跌互现的现象。



房住不炒、房企融资去杠杆等政策,使得房地产回归居住属性。然而,分化趋势下,购房者面临的市场环境已经发生变化,这意味着人们选房的逻辑也要随之升级。一方面要满足品质生活、职住平衡之需,还原自住初心,另一方面,要关注各个区域、板块的现状与发展潜力,找到具备长期价值的居住地。

首先来看市内五区的主要数据



数据来源:根据大连市统计局公开数据整理。(注:甘井子区户籍人口包含高新区代管的凌水街道户籍人口。)
户籍人口自然增长率=(年度出生人口-年度死亡人口)/年度平均人口
户籍人口机械增长率=(年度迁入人口-年度迁出人口)/总人口

2019年市内五区户籍人口全部为净迁入状态,全年累计从省内外净迁入38659人。其中,甘井子区、金普新区户籍人口机械增长率、自然增长率都位居前列,人口聚集能力更加突出。



数据显示,金普新区GDP总量远远高出其他各区,按GDP总量/户籍人口数计算,金普新区依然大幅领先,其次为中山区、西岗区。高新区由于未独立统计人口,无法与其他区域进行比较。

再来看看大连各重点板块的发展前景



从2020年各板块新盘销售额看,东港、体育新城、小窑湾位列三甲。金普新区、甘井子区多个板块销售额居前。中山区、高新区则成为主城核心区的销售主力。
《大连市总体城市设计》中的板块能级
根据《大连市总体城市设计》提出的大连主中心、副中心、特色中心的发展规划,在售楼盘较多的各个板块的能级如下:
东港☞城市主中心(即青泥洼桥-人民路-东港城市中心)
梭鱼湾、金马路、小窑湾、金渤海岸☞城市副中心
体育中心、中华路、七贤岭-凌水☞城市特色中心
不同的定位代表了未来各个板块发展的能级。能级越高,中长期的发展潜力越大。



注:表格内标红色部分为规划/在建项目。

2020年热点板块在售楼盘外部价值排行榜
对区域、板块中长期发展有了深入了解后,自住型购房者该如何选择适合自己的楼盘呢?
分化趋势之下,应选择具有多重价值保障的楼盘。
楼盘的价值,分为内部价值和外部价值两部分。
内部价值是指楼盘内部一切使用价值的总和。包括建筑质量、户型设计、楼间距、得房率、物业服务、绿化状况、智能服务等等。此外还要考察房企的实力、楼盘品质。
楼盘的外部价值是地块周边配套设施的总和。在实际应用中,楼盘的外部价值包括城市基本面、区域(板块)发展规划、地段位置等。就物理空间而言,相当于以住宅地块为原点,0.5小时生活圈所能覆盖的配套设施资源,如教育、医疗、交通、商业、产业等。
在“房住不炒”的大背景下,大连新闻传媒集团大数据在整合了地图数据、土地成交数据、区域规划数据的基础上,考察了交通、教育、商圈、医疗等自住型购房者最关注的指标,制定了评价体系,推出了“2020年热点板块在售楼盘外部价值排行榜”、“2020年热点板块在售楼盘外部价值汇总表”,直观地展现各在售楼盘当下的生活便利度和居住品质。

东港在售楼盘外部价值TOP5



主城核心区(不含东港)在售楼盘外部价值TOP10



体育新城在售楼盘外部价值TOP5



钻石湾在售楼盘外部价值TOP5



小窑湾在售楼盘外部价值TOP5



金马路 金石滩在售楼盘外部价值TOP5



评 价 体 系

1板块能级
位于城市主中心为一级,副中心及主城区核心区为二级,特色中心或区域核心区为三级。
2都市商圈能级
指青泥洼商圈和西安路商圈,驾车或轨道交通15分钟内可达为一级,驾车或轨道交通25分钟以内为二级,驾车或轨道交通40分钟以内为三级,其他为四级。
3区域商圈能级
驾车15分钟以内,可至区域商圈,为一级,驾车或轨道交通25分钟内可达为二级,其他为三级。
4板块商圈能级
驾车15分钟以内可至为一级,驾车或轨道交通25分钟内可达为二级,其他为三级。
5教育配套能级
楼盘距中小学步行10分钟之内为一级,步行20分钟之内为二级,其他为三级。
楼盘所属学区为热点中小学为一级,其他为二级。学区暂以距该地块最近的楼盘所对应的学区为参照标准,最终以教育部门公布的学区划分为准。
6楼盘交通能级
公交能级:距公交站步行5分钟内为一级,步行5-10分钟为二级,其他为三级。
轨道交通:步行10分钟内或紧邻快速路为一级,距轨道交通步行15分钟以内为二级,其他为三级。
7医疗配套能级
三甲医院:驾车15分钟可达三甲医院为一级;驾车30分钟可达三甲医院为二级,其他为三级。当楼盘与三甲医院的距离等级为一级时,其对应的普通医院默认为一级。
普通医院:步行15分钟内可达公立医院(非三甲)为一级,步行15分钟至25分钟可至公立医院(非三甲)为二级,其他为三级。

说 明
1.本榜单不包含40年产权楼盘。
2.本榜单入选楼盘板块能级均为三级以上。
3.驾车时间是指常规路况非高峰时段,最优线路所花费的时间。


东 港在售楼盘外部价值TOP5解读



主城核心区(不含东港)在售楼盘外部价值TOP10解读



体育新城在售楼盘外部价值TOP5解读



钻石湾在售楼盘外部价值TOP5解读



小窑湾在售楼盘外部价值TOP5解读



金马路 金石滩在售楼盘外部价值TOP5解读




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大神点评1

巫贾 2021-4-3 11:29 手机浏览器 显示全部楼层
大连布局为多个中心连接而成!你这30分钟以何处为中心
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