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数据告诉你2021大连楼市,在中国城市里是什么水平?

“分化”是当前楼市绕不开的关键词
身处不同的城市,对房地产的感受大不相同。有的城市万人摇号一房难求,有的城市则需求乏力,房价“跌跌不休”。
经济发展、人口增长、资源禀赋的差异,决定了城市分化、城市内部板块分化、 板块内部楼盘分化将是大势所趋。

新变化带来新挑战
在“房住不炒”的基调下
各地调控政策密集出台
大连楼市“小阳春”
能否如约而至?
2021年大连楼市
究竟何去何从?

2020年~2021年2月
大连新闻传媒集团大数据
深入剖析
影响楼市发展的各项因素
全面汇集
经济 人口 规划等方面的
公开信息和数据
用心完成
《数据与展望·大连房地产发展报告》
通过
广域的视角  理性的分析
深度解读楼市背后的逻辑

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2021年大连楼市
关键看这些指标

1城市人口
人口是房地产最基础的支撑元素,它直接决定了住房需求的总量,一座城市的人口趋势,决定了房地产发展的走向。而在考量人口这个因素的时候,首先注意两个指标:
考量人口变化的指标 :户籍人口、常住人口、出生人口。
考量人口趋势的指标 :自然增长率、城镇化率等。
(大连户籍人口统计)

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数据来源:大连市统计局公开数据。

2019年,大连户籍人口增速在东北四城(沈阳、长春、哈尔滨、大连)中排名第二。而在人口总量方面,2020年第七次人口普查初步结果显示,大连常住人口已经突破730万人,过去十年增长了61万人,在东北各城市中位居前列。
(大连户籍出生人口统计)
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数据来源:大连市统计局公开数据。

虽然大连人口仍然呈现增长趋势,不过从出生率来看,人口增长的潜力正在逐渐被侵蚀。2019年,大连人口自然增长率为千分之0.91,出生率为千分之8.35,同期全国出生率平均值为10.48。

大连城镇化率
2019年,全国城镇化率为60.60%,辽宁省常住人口城镇化率为68.11%,大连常住人口城镇化率为78.70%。

大连小学生人数统计
2018年-2020年,大连小学在校生人数连续三年上涨,从户籍入学人数(预估)分析,2020年小学生入学人数达到峰值,2021年-2023年小学生入学人数依然会保持高位,之后开始回落。
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注:户籍入学人数(预估)计算公式为上年度出生人口*4/12+本年度出生人口*8/12。

小 结
人口增长是房地产发展的最根本的支撑,一个城市的人口增长主要来自三个方面:

一 农业人口转为城市人口
大连的城镇化率已经达到78.70%,农民转市民后劲较弱。
二 外来人口迁入力度
大连户籍人口有所增加,但增速比较缓慢。
三 人才引进
大连未来高素质人口增长的关键在于人才引进力度、工作机会与报酬、宜居吸引力等复杂因素。

总体上说,大连人口未来5年有望保持相对稳定,但在东北人口流失的大趋势下,也存在隐忧。预计未来五年房地产需求相对平稳,需求结构将不断从首次置业的刚需客群向二次置业、改善需求转化。

2城市经济
城市经济是房地产行业的另一个重要衡量指标,它决定了居民的购买力和消费愿景。可以从以下几个方面来做出判断:
衡量城市经济实力的指标 :地区生产总值(地区GDP)、人均GDP、地均GDP;
衡量个人经济能力的指标 :城镇居民人均可支配收入、人均净存款;
衡量房地产风险及购房压力的指标 :房价租金比、房价收入比、住户部门杠杆率、个人房贷利率。
大连GDP指数
2020年,受多次疫情影响,大连地区生产总值增速下降,同比增长0.9%,总额为7030.4亿元,在全国各城市中排名第29位,比2019年下降一位,但依然位列东北各城市第一位。
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数据来源:大连历年统计信息。

大连地均GDP
地均GDP是指每平方公里土地创造的GDP,反映的是一个区域土地的使用效率,也可以说是经济集中程度。地均GDP越高,经济集中程度也就越高。
2019年,大连地均GDP为5569.46万元,在全国各城市中排名第45位。
大连城镇居民人均可支配收入
2020年,全国城镇居民人均可支配收入为43834元,比上年增长3.5%。根据搜狐城市2019年度统计,大连城镇居民人均可支配收入在全国各城市中排名第42位。
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数据来源:大连历年统计信息。

房价租售比
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,反映了房屋以出租方式取得的投资回报。根据诸葛找房发布的《2020年全国重点50城租售比调查研究报告,大连房价租售比1:419,租金回报率为2.86%,在全国排名第七位。
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租金回报率
2020年12月,贝壳研究院发布的《二手房小区榜单》报告显示,全国重点城市二手房小区,租金回报率最高的前3名均为大连小区,租金回报率在3%以上。在入围前十的六个大连小区里,有五个小区位于金普新区。
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数据来源:贝壳研究院统计样本池为2020年租赁成交及出售成交套数均超过40套的二手房小区。

2021年2月10日,易居与华东师范大学共同发布的《2021年1月中国城市住房租赁价格指数报告》显示,中国城市租赁价格指数为1037.9点,同比跌幅0.58%。35个重点城市里,共有29个重点城市租赁价格指数环比跌,仅有西宁、大连、武汉、成都、乌鲁木齐、广州租金上涨。

房价收入比
房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。2020年3月27日,上海易居研究院发布了《中国50城2019年度房价收入比报告》。据报告显示,2019年,50城房价收入比均值为13.3,大连房价收入比为12.1,低于50城均值。说明在大连购房,人们所承受的压力相对其他城市来说比较小。

住户部门杠杆率
住户部门杠杆率是指住户贷款余额占GDP的比例。根据第一财经的统计,2019年,大连住户部门杠杆率为48.3%。比全国住户部门杠杆率低了7.2%个百分点。2020年,全国居民部门杠杆率达到62.2%。与全国其他主要城市相比,大连的居民杠杆率较低,房地产市场相对健康。

首套房及二套房贷款利率
数据显示,在2020年主流房贷利率最低的十大城市中,大连位列其中。低利率意味着购房者的资金压力相对较低,对房地产市场是一种利好因素。

小 结
综合分析来说,大连各项经济指标连续多年稳步增长,城镇居民人均可支配收入稳步提升,居民经济状况相对不错,再综合房价租金比、房价收入比、居民杠杆率、租金回报率等数据,在大连购房,人们所承受的压力相对其他城市来说比较小,这也从一个侧面说明大连房地产市场发展比较稳健,楼盘均价相对合理。
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大神点评3

momo007 2021-3-18 18:33 显示全部楼层
全球放水,印钞机大量的开动,还能怎么稳健?
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dapocm 2021-3-18 19:27 显示全部楼层
人口增量、GDP增量两个都不好,房价动力不足。
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陆清柳 2021-3-18 19:54 显示全部楼层
稳健?何解?
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