河口湾公寓是40年商住两用。软景是70年住宅，二者完全不同。楼主代表的空方和可能存在的中介代表的多方，我都不太同意。
从学区上看，很多买软景的是为了孩子上学而不是考虑出租赚钱，大家都知道，学区房的租售比是出奇的低，因为业主是要用学区价值的。它附带的指标才是千金难买。就像我2017年买的79老破小，租金只有1700，房产售价130多万。。。。一个道理。不过2018年高点时掉坑里的买房者，如果是孩子上学，虽然房子降了，我也不可能卖，上完学都快十年了，长线考虑肯定也不会赔，万一双语成绩更好，房子会长得更多，至于租金，只是锦上添花的事。
而河口湾的公寓，我买了的，售楼的天花乱坠说可以落户，可以上学高新一中如何，我是不用学区的，所以不care这个，但据我所知，40年公寓是不能用指标的，那有屁用。。。买学区不就是为了指标。。。。
所以学区，软景完胜。无法比拟。非说可能的缺点。就是双语其实也只能算2.5层次的小重点把~~而且软景作为孩子上学至少十年的陪读房，居住不太舒服。
从房屋属性上看，一个70年，正常住宅，一个40年，交易税费比天高，也完全不同啊。自住的话，我软景河口湾都不会选，一梯十几二十四十五十户，什么鬼，投资的话，我会选河口湾，毕竟租售比高些。年限我不会来考虑。因为到年限之后，续费继续用就可以了，这部分钱不多，交易税费高，商水商电，贷款利率高，不能上学用指标，这些才是公寓的硬伤，所以自住的一定不要考虑。投资的可以酌情考虑。我是已经限购了，住在高新，所以入了，现在也不确定未来情况哈哈，但我总不会轻易就卖掉，而且只保留出租功能的话，租售比还可以，这是我的欣慰所在~
从租售比上看，河口湾公寓，也就50-60万左右，还有最小面积的北向46-47万的，其实追求租售比，这个北向29平是最划算的。一定会高于5%，年收益，我买了南向，所以租售比没那么多了。软景就不能提了。人家是住宅啊，至少130+，河口湾投资只是一半，租金相同，优劣很明显。
中介（售楼处）一张嘴，不可靠。还得自己看~~
河口湾公寓我买了，也觉得不好说。但可以肯定的是不会赔。赚不赚，十年后再说。如果想投资的我觉得交通方便，地铁沿线！！带学区！！！带电梯！！！好物业！！！好小区！！！一定有升值价值！！！其他，老破小没学区顶楼没电梯的散盘估计越来越无人问津，也卖不出去把~~个人观点~~
目前，除了高新，挺看好甘北~~~
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