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房价，尤其是北京、上海和深圳等一线城市的房价已经远远超过了一般老百姓的购买能力。自从来中国以后，我住过青岛、北京和上海。我从2006 年开始在北京生活的时候，就觉得 房租比较贵了，房价更不用说了。 中国房价到底有多么贵？ 2010 年8 月，首尔市房屋平均价格是每平方米约3.2 万元，2010 年首尔市职工的月平均工资为15900 元。韩国工资比中国高，但韩国的物价也比中国高多了。不过，首尔市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的两倍左右。 那北京呢？北京市房屋平均价格是大约每平方米23000 元。北京市统计局发布的2010 年北京市职工的年平均工资为50415元，按月计算的话，约4200 元。我想这个数据比实际情况低一点。先用这个数据计算：北京市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的548%。我觉得用平均工资计算的北京房价比首尔最起码贵两倍以上。 在有关如何抑制房价的讨论中，中国政府是否应当征收房产税成了最大的焦点之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。韩国楼市在2001 至2005 年间上涨得很疯狂，特别是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10% 至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。 综合不动产税经过了激烈的讨论后，从2005 年开始征收。征税对象是6 亿韩元以上的住房，税率是1% 至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60% 至70%，实际税率要低很多。在 2007 年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。当时韩国已经有财产税。比如一套1 亿韩元以上的住房每年要征收0.5% 的财产税，不过由于征税标的房价不到市场价的50%，实际税率只有0.2% 左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收的，主要面对高端住宅，意在打压高房价、促进财富的再分配。加上普通财产税，房主负担确实不轻。 虽然综合不动产税是国税，但韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。后来，李明博总统上台后，从2008 年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9 亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5% 至1%。 实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现七年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当年8 月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，使得韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。 目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我觉得中国应当征收房产税，原因 有两个： 其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们就会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下， 税收资本化能够降低资产价格。 其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。2010 年媒体频频报道有关“6540 万套空置房”的传言，虽然其数据无法确认，但我认为确实存在无数的空置房。房产税使得增加房子的持有成本，减少非自住需求，改变供求关系。 推出一项新税种并非易事。在2005 年，韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体 呼吁“拒 绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似：解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁而增加买房者的负担等等。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，我认为综合不动产税的利大于弊。 韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4% 下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家，房产保有税与交易环节的税比都是约9 ：1。 只靠开征房产税这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。中国政府还应当增加供应，尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中，商品房占了90%。极少的保障性住房供应使得房产商享受几乎垄断的地位。2010 年韩国楼市的最热门话题是“Bogumjari 住宅”，大概意思就是“安乐窝”。 Bogumjari 住宅计划是到2018 年政府建设经济适用房70万套和廉租房80 万套，给老百姓提供便宜且交通便利的住房。这150 万套当中，100 万套建设在首尔附近，另外50 万套建设在其他地方。Bogumjari 住宅的面积都在85 平方米以下，有三种，分别为59 平方米、74 平方米和84 平方米。申请入住该住宅的条件相当严格：没拥有过住房，家庭收入不超过上一年度城市工薪阶层家庭收入的100%，已婚，等等。如果能分配到Bogumjari 住宅的话，规定要求必须本人入住五年以上，而且七年至十年内不许转让。Bogumjari 住宅的价格是一般商品房的70% 至85%，所以该住宅抑制房价的作用很大。 我个人认为北京、上海等很多大城市的房价几乎已经见顶了，加上中国政府也意识到楼市问题的严重性，从2010 年4 月出台楼市调控政策。短期内北京房价小幅调整或震荡的可能性 大一些。韩国和日本，都有过“不动产不败”的神话，但最后 还是都破灭了。 我走路的时候，经常观察房产中介挂的房价。房价的七位数的头一个基本上是“3”以上的数。最近看报纸的时候，我常常看到“蜗居”、“蚁族”这样的词语。这些词语都是跟房子有 关系的，可见房子给年轻人多么大的压力及其影响力。我认为过高的房价夺去了年轻人奋斗的动力，如果这个社会不能让年轻人觉得他们会实现梦想的话，凭什么能发展呢？ 我发表一篇关于房产税的文章后收到了一封邮件。我觉得，这封邮件的内容可以代表很多中国青年的想法以及苦衷。借此机会，我想给大家介绍一下。 | 
