大连社区近五成住户对所在小区停车场建设不满 来源：半岛晨报 作者：王博文 纪文 2011年09月08日08:42 我来说两句(0)
[提要] 大连小区内停车纠纷从数年前的地下之争逐渐浮上地面，不变的是质疑声始终不断。
路边，一个白色框子，一个车号，在小区里形成一个“领地”，为期一年。地上固定停车，此举牵扯诸多利益，引发无数疑问。
停车纠纷从数年前的地下之争逐渐浮上地面，不变的是质疑声始终不断。到底小区内能否规划地上停车位、车位能否租赁等等，记者为此展开调查。
市民：地上停车位成小区新卖点
小李笑称经历了小区停车的地下时代和地上时代。“刚入住时，为了销售地下车位，物业不让在地上停车，业主闹得特别凶。 ”小李说，那时小区地上停车免费却不让停。随着车辆增加，不到3年，地下车位饱和，小区进入地上停车时代，“从此再没有免费的‘面包’了。 ”
管理费、暂停费、昼夜场地费，经过种种收费名目的过渡，地上固定停车位成为目前小区停车收费的主流。
小李为记者算了一笔账，假如一个小区地上停车位有100个，每个停车位每年租金是1400元，物业每年仅此一项收入就达到14万元。“如果小区规模较大，停车位至少几百个，这笔费用就相当可观了。”小李说，固定地上停车位成为小区物业的一个新卖点，而产生的纠纷和质疑源源不断。
调查：固定车位应运而生？
对于物业而言，固定停车位不是一个愿意详谈的话题。近日来，记者采访多个小区，包括一些受到有关部门表彰的物业公司都不愿过多介绍此事。“这也是无奈之举。 ”甘井子区金三角附近一小区物业经理说，变化始于2007年，小区私家车呈几何数字增长，地上停车混乱纠纷频繁。物业取消地上免费停车，仍无法控制局面。“固定停车也是应运而生。 ”物业经理称固定车位收费不但得到业主同意，同时也向政府相关部门申报，并得到物价部门许可。记者随后查询大连物价局网站，该物业确实具备地上停车收费许可证。“固定停车位是大势所趋。 ”一位物业经理介绍，此举既能缓解物业压力，也避免业主之间纠纷，小区停车也更加有序。
此举却未得到全体业主的认可。在天健网业主论坛上，记者看到一些业主反映部分小区实行固定停车，但车位有限，使得未租到车位的车主只得在小区外停车。同时车位被占的情况时常出现，物业又难以调解。
诸多问题中，业主们质疑的焦点是物业是否有权固定车位，停车收费是否有法可依。“我们翻了物权法，疑问更多了。 ”一位在网上发帖的业主说。
法规：大连十年前就出台规范小区内停车相关法规
大连市也曾出台规范小区内停车的地方法规。早在2001年1月，大连就曾发布《大连市城市住宅区停车场经营管理实施办法》（以下简称《办法》），其中第一条即限定，实行封闭物业管理的住宅区停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，均执行本实施办法。《办法》规定，物业管理企业经营管理停车场，应向物业管理行政主管部门申请，审核通过后，到大连市物价行政主管部门办理住宅区车辆停放管理费收费许可证。
鉴于十年前，住宅小区数量有限，机动车数量稀少，这一地方法规完全适用于当时情形。而从现在的情况看，在《办法》中，关于小区地上停车的规划许可、用地性质以及归属权表述均不够明晰。对物业固定地上停车位，并无明确规定。
律师说法
依据《物权法》，小区固定车位需经业主同意
2007年出台的物权法对于小区土地性质，以及地上停车位归属，有着详细的约定。物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小李认为，这条规定首先确定了小区共有面积的区域，在这些区域的改造和使用上，业主和物业是平等的，而不是物业一方决定。
对于停车问题，物权法第七十四条写明，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。“通俗地讲，这些地方是业主的，物业不能随意处置。”辽宁槐城律师事务所律师刘甲明表示，小区的道路为业主共有的公共场所，为了停车需要，物业如要划停车位以及固定车位，必须经业主大会、业委会同意并授权后，报物价部门审批，取得行政许可后才能收费。
相关调查
业主维权之路难在哪
根据媒体报道，大连市消费者协会公布的数据显示，截至今年1月份，有47.1%的住户对所在小区的停车场建设表示不满。而业主在维权过程中却遭遇重重障碍。
障碍一：小区无业委会
无业委会成为小区业主停车维权最大障碍，这一问题在一些老旧小区更为明显。记者统计一下，在近一个月时间内，投诉停车问题的热线中，近一半业主反映小区没有成立业委会。
障碍二：物业自称非封闭小区
“我们小区物业声称，建小区时规划不是封闭小区，所以不能按照物权法来约定。”甘井子区金三角附近一小区居民刘先生说，小区设有车辆进出口，却自称非封闭。
障碍三：无法确定用地性质
“我们住的属于公寓性质的住宅，最近物业要将500平方米的绿地划为停车场。 ”住在西岗区的刘先生说，物业称绿地不属于业主共有面积，业主无权限制物业。“我们没有公寓规划图，无法确定绿地性质。 ”
那些小区停车闹心事
上个月，连续有读者向本报反映，甘井子区金三角附近某小区物业将道路划分出停车位，租赁给业主固定使用，以一年为限，费用为1500元左右，实行抓阄等方式分配车位。
与此同时，在泉水20高中附近一小区，居民反映物业将小区道路改成停车位固定出租。
7月，甘井子区华南广场附近一小区，新接管的物业公司在小区环形道路上划分停车位，并定位管理，每月费用为150元。
今年1月，锦绣某小区，业主因固定停车位问题与物业发生争执。 |
