无意间在别的小区论坛上看到的亿达国际新城小区业主与亿达物业的矛盾，看的心里瓦凉瓦凉的，特转过来给大家看看，以后万一咱们也遇到这种问题一定要团结与亿达物业斗争到底啊！！
请耐心看完！！
准备给业主看的宣传资料，大家提提意见
邻居们！我们非常需要聘用新物业！！！
我们是一个由曾牵头成立业委会的筹备组成员和热心业主组成的邻居团体，现在强烈地向大家表达我们的想法，真切地期望得到大家的共鸣！！！
为什么要聘新物业而不能聘亿达物业?
记得筹备业委会的时候曾经宣传过车库是业主的！ 开发商应该交的每平77元的维修基金应该追讨！（小区建筑面积23万平米，这笔维修基金就是1800万呀！利息已经300万了！） 开发商应该提供给业主的物业管理经营用房应该追讨！（物业管理经营用房按物业总建筑面积１％的比例，在临街房屋首层提供。那就是2300平米，经营用房出租后，租金归业主共有，大概估算了一下，每年的租金100万！4年多了有400万！）
要解决这三件大事，都需要换物业，为什么？现分别表述：
一.解决开发商应交维修基金与换物业的关系
我们说的维修基金，不是指业主交的40元/平的维修基金。业委会成立后，应该到高新园区房产局物业办设立帐号，开发商的维修基金要打入这个帐号里面，我们问了一下，目前为止业委会没去设立这个帐号，据了解物业办也极力阻挠各小区业委会去申请这个帐号！
据我们所知，大连市只有星海大第要到了100万维修基金。学清园要了好多年了，亿达也没给一分钱。星海中龙园年初起诉市房产局物业办在维修基金上不作为，法院的判决也没下来。
我们小区的维修基金亿达也不会给的，需要我们斗争。
1800万维修基金，起诉费40万，这个钱谁愿意掏，而且官司赢了还有执行的问题，亿达法院找找人，咱就很难将钱执行回来。所以为维修基金起诉亿达开发商不是好办法。
维修基金是咱们房子的养老钱，还有半年多，5年保修期就要到了，保修期过后，物业公司维修时要动用维修基金，屋顶要大修、墙面砖大面积脱落、单元门维修及更换、电路维修、下水管维修、房屋漏雨维修、电梯维修及更换等等都需要维修基金，新的物业公司就会着急去追讨这笔钱，而亿达物业因为和开发商是一家，绝对不会这么去做的！
二.解决经营用房与换物业的关系
业委会目前不是法人组织，立不了合法帐户，经营用房需要物业公司管理，物业公司可以得到相应的管理费。也可以由物业公司经营，利润由业委会支配，物业公司可以取得一部分利润。
新物业公司因为可以从经营用房中得到好处，所以他会去积极争取这部分房屋的。而亿达物业因为和开发商是一家，所以他不会去争取的！
三.要回车库与换物业的关系
1.地下车库归全体业主所有
由于地下车库和地上房屋是一体施工，建地下车库与建地上房屋是同一批工人干的，建筑材料也是一起进的，地基又是同一个地基无法分离，因此地下车库的建造成本是混在建房成本里面的而无法分离。又因为我们的购房款里含有整个建房成本，所以我们已经为车库买单，那车库就变为我们投资的，根据谁投资谁受益的基本法律原则，地下车库应该属于全体业主所有！开发商说1#车库是人防工程（实际3个车库很可能都是人防工程），按规定人防工程产权归国家所有，根据《中华人民共和国人民防空法》中谁投资谁受益的规定，1#车库更是归业主所有（全国知名的打假英雄王海提示：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有）。
为此，一位筹备组成员和业委会韩主任上月底找过开发商客服经理杨成文交涉，杨没有否认地下车库成本打在建房成本中，他只是说亿达有车库的产权证，那位业主说：“有产权证就是你们的？学清园的车库是违章建筑你们都能办下产权证，有产权证就能说明是你们的？”业主又说：“同样都有产权证，同样都是你亿达建的小区，为什么学清园就一直免费停车，而我们就要每月交300元？”
杨说：“学清园的房子卖2000一平，国际新城卖3000多一平，房价就不一样，停车怎么能一样？”
业主回答：“房价不一样那是建房的年代不一样，不同时期的房价自然不一样。房价和车库根本扯不上关系！”
业主最后告诉他：“我替业委会通知你，车库是业主的，不允许你们再往外卖！我知道靠和你谈话是不可能要回车库的，我们今天来是出于礼貌告知你一下！”
2.车库只和有车的业主有关系吗？
车库的事儿也和没车的业主有关系，因为没车的业主今后也可能买车，而且车库要回后为了对没有车的业主公平，每个车位每月也会收100元左右的租金，扣除50元左右的车位维护成本后，余下的钱归业主共有，可以象南京的一个小区那样，这些钱直接各家分了抵物业费。另外租金降到这么低以后，外环路和内环路停的车基本都会进到车库，就不会影响行人和车辆，不会影响消防车的进入。所以说要回车库对全体业主都有好处！
3.打官司是要回车库的好办法吗？
要回车库靠打官司基本是不好用的，因为学清园前年要换掉亿达物业，法院都判学清园业委会选聘物业合法，可亿达物业还是赖着不走。所以就算我们打赢车库官司，亿达也还是会占着车库，也需要我们去夺，那我们还不如直接就象学清园那样将车库硬夺过来就得了。可我们又不想象学清园那样好多业主与亿达的保安发生正面冲突。我们了解了一下情况，车库的门禁，要刷卡横杆才能抬起，车才能进去，卡是3#楼的物业的监控室的人员在电脑上将数据传送到车库门口的接收器上，这样卡才好用。所以我们要想占车库就要将亿达的保安、车库管理员和监控室的人员换成别的物业公司的人，这样别的物业公司的人肯定不会帮助亿达开发商与业主冲突，我们才能顺利占有车库。
打官司是需要的但不是现在。首先这个官司很可能拖着两三年都不下判决书，看看学清园起诉规划局的官司，按法律规定，这种案子半年就应该下判决书，可现在都快一年了也没有结果。再看看枫合万嘉起诉开发商的车库案，按说这种案子马上就可以立案，却拖了半年才立案。又拖了半年才开庭，开庭到现在又半年多过去了，判决书也没有下。这两个案子明显是被告在法院找人了。我们要为车库起诉亿达也会是这个遭遇，这么多年你等的起吗？
再说了就算我们赢了车库官司又怎样，亿达还是要占着车库的，我们还是要强行将他赶走，那打这个官司干嘛，费时费力，还不如直接现在就赶他走。换了物业后，保安、监控室人员就不是亿达物业的，业主就可以和平拥有车库。
但因为有260多人买了车位，有很多业主在租用车位，这些钱要从亿达的腰包掏出来，还是需要业主联合起来打官司。我们要通过合法渠道，将已经买和租的车位款要回来！
我们的思路就是先拥有车库后打官司。
4.亿达有车库的产权证是否车库就是亿达的？
不是！！！学清园的车库亿达也办下了产权证，时间仅仅比咱们晚两个月，但他们的车库没有规划是违章建筑，大连市文件规定要想补规划必须经过小区业主同意，规划局并没有经过这个过程就补了规划，为此学清园业委会起诉规划局！
青岛太平洋中心小区的开发商也有车库产权证，2004年2月，太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。
05年上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。 对此，张青律师有不同意见，他坚持认为：如果开发商要主张对地下车库的权利，就必须提供证据证明，开发商将地下车库是作为一个独立的项目来进行开发建设的。但是如果开发商没有将地下车库作为一个独立的项目来投资建设，而是把建设成本摊入了公共建设成本之中，而且在房屋销售的时候也向业主收取了这方面的费用，那么地下车库就应当归全体业主所有。对于张青律师提出的这个问题，四和房产公司无法举证证明：地下车库的投资成本没有计入到整个建筑成本之中。 开发商品房的成本和收益，是许多房地产开发商一直很避讳的问题，笔者就此问题采访了一些房地产开发商，他们对此都不愿意多谈，但有一位不愿透露姓名的开发商告诉笔者，其实早在项目刚开始的时候，开发商都需要做一个预算，预算包括土地成本、建安成本、其他税费以及不可预见费等等，通常这些预算中已经包含了楼盘地上和地下的建筑成本，几乎没有开发商将地下室的开发作为一个独立的投资项目。并且从工程施工的角度来说，地上和地下的建筑也是一体施工，先从地基打起，包含地下室在内，都是整体建筑的一部分，因此开发商在做成本预算时，一定是把地下室的施工成本计算在总的开发成本之内的。那么，包括地下室在内的总成本是否包含在房价之内呢？对这个问题，这位开发商没有给出明确的答复，只是说“如果你们这么认为，也可以”。按照这种说法，我们不难看出，地下室的建设费用纳入了整体的开发总成本中，业主们购买的房价中摊入了地下室的建设成本，消费者已经为地下车库埋单了，开发商还能将地下车库再卖一次吗？ 2005年12月5日，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。消息传来，太平洋中心的业主们都非常高兴。
四.亿达物业这段时间存在的问题
发生了几起电梯出现突然坠落的事故，太吓人了！其中一起是39#楼的电梯从6楼直坠地下，将老人家关了20多分钟，电梯里一片漆黑，老人手掌拍青，吓的血压升高,电梯不安全那可是危及生命的大事！还有小区发生过几起盗窃事件，事件发生后暴露出物业各级监控存在漏洞；电梯和楼梯之间的墙壁脱落，说了多次一直说待处理，至今未果；保安年龄过大反应迟缓；保洁不好，楼梯几天不扫，两家住户之间的门厅不扫，小区里的垃圾箱周围处理的不干净，小区的道路上有垃圾等；草坪不割（网上提了意见后才开始割）、草坪有的有一半左右的草枯死，不少树已经死了。单元门长期修不好。问题很多，物业真得不怎么样。
五.以小区现在的物业费价格，别的物业公司愿意接手吗？
前些天和业委会接触了大连吉田物业公司、大连斌泓物业公司，就小区现在的物业费价格他们都愿意接手。吉田物业很认真，部长带着3个人来小区仔细看了一个多小时，又要了小区各种各样的详细数据进行成本核算，最后表示愿意接手小区。吉田物业成立15年了，负责新玛特等大型商业中心的物业，小区的物业也有不是太多，不过所有万达物业的保洁是他们负责的。
星海中龙园、星海大第和学清园换物业都换的是大连斌泓物业公司，我们去星海中龙园、星海大第的论坛仔细看过，斌泓物业问题较少，尤其星海中龙园问题更少，感觉斌泓物业比亿达物业好！斌泓物业的董事长、总经理都是以前在大连理工大学工作过的，董事长是MBA毕业，管理上有一套，他们公司管绿化的是以前在劳动公园负责绿化的，很有经验。
六.换物业是否会给小区带来混乱？
大家不要担心换物业会很麻烦，星海大第换物业就很顺利，学清园亿达物业赖着不走，但服务不比咱们差（问过他们的业主和业委会，也经常上他们的论坛看）而且他们2年不交物业费了，亿达也没办法，谁让你赖着不走，业主不交物业费，亿达就算打官司都没用。学清园没有强行将亿达赶走是因为他们与知音园是一套监控系统，一个物业办公室，而知音园的业委会据说被亿达买通，他们的车库和学清园的一样是违章建筑却分给了亿达一半，他们还聘用亿达物业，这样学清园就不好办。而我们虽然与康派也是一套监控系统，一个物业办公室，但我们是一个业委会的，可以统一行动。
为了拥有一个好的物业公司，为了建管分离（房地产开发与物业管理相分离），为了要回开发商应该交的1800万维修基金，为了要回经营用房，为了要回车库，坚决不能聘用亿达物业！
看了咱们与开发商签订的前期物业服务合同，上面写着：业委会与选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时，前期物业合同自动终止。
物业管理条例写着：选聘物业服务企业要召开业主大会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.所以我们要多做宣传，保证物业管理条例所要求的双半数的达到。
大家一定要清楚，业委会不论想聘用亿达物业还是想聘用其它物业公司，都是选聘物业，都应该召开业主大会，达到双半数。不能就那么公示一下就可以决定聘还是不聘，这是不符合法律规定的。
我们会建议业委会，最好采用公开招投标的方式选聘物业。现在我们只是在宣传，以便让大家知道为什么不能聘用亿达物业。召开业主大会，按规定要提前15日将会议日期和内容在小区公示。业主大会将采取书面形式召开，就是让大家填选票来选你想选的物业公司。
为了我们自身的利益不受侵犯，为了共建我们美好的家园，到填选票时，请各位业主投新物业一票！ |
