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业主委员会成立的法律支持文件

就要交钥匙了,大家应该讨论一下这个问题了
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大神点评44

 楼主| APPLE-77 2004-11-22 17:23 显示全部楼层
物业管理法部分摘录
一、        中央级法规《城市新建住宅小区管理办法》第六条第一款规定:“物业项目应当成立物业项目管理委员会”。
二、        《辽宁省城市住宅物业管理条例》第六条规定:“房屋出售率或者入住率达到50%以上的新建住宅和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会,选举产生物业管理委员会”。
三、        业主委员会的办公场所由物业的房地产开发企业提供,其办公经费从物业管理经费中支出。
四、        业主委员会的主要职权:
1、        维护业主、物业使用人的合法权益。
2、        召集和主持业主大会。
3、        经业主大会同意通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并于物业管理企业订立、变更或解除《物业管理委托合同》。
4、        经业主大会批准审议物业管理企业提出的年度工作计划,物业服务费的预算、决算和管理服务的重大措施。
5、        依照法律法规和规章制度的规定负责和监督有关公共部位的维护基金的使用、续筹和管理。
6、        听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务工作。
7、        确定或调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费用。
8、        执行业主大会的各项决议和决定。
9、        监督《物业管理服务公共契约》和各项物业管理制度的执行情况。
10、        履行《物业管理委托合同》。
11、        对物业管理企业的管理活动给予支持。
12、        法律法规或业主大会赋予的其他权利。
五、在实践中并不是所有的物业项目首次业主大会都能得到及时的组织,有些物业项目的房地产开发商不愿意去组织召开业主大会,而当地的物业管理行政主管部门也未能很好的监督和履行职责,使首次业主大会没有人来组织召开。若物业项目所在地的物业管理行政主管部门和房地产开发商未能组织首次业主大会,同时物业项目的物业管理企业和项目所在地居民委员会也没有组织的,该物业的全体业主、物业使用人可以自己组织召开首次业主大会。业主、物业使用人自己组织召开首次业主大会的,应通知开发商和物业项目所在地的物业管理行政主管部门,组织召开的会议经费由开发商支出或该项目的物业管理企业从物管费中支出。
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 楼主| APPLE-77 2004-11-22 17:24 显示全部楼层
成立业主委员会规定的五项解读
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面,现笔者逐一加以解读:

一.业主大会的成立

规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

解读:业主大会由业主自行成立,但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导,具体到北京,目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导,业主要求成立业主大会,应通知区、县小区办,请求他们派人指导,如果他们不指导,则属于区、县小区办不作为,并不影响业主自行成立业主大会。

二.物业管理区域的划分

规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读:成立业主大会,业主首先要确定自己所在的物业管理区域,在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定:“物业管理区域的划分,原则上以相对封闭,配套设施、基础设施相对集中,能独立使用为条件,但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三.业主大会投票权确立

规定:业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读:第一次业主大会投票权由地方政府制定,以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定:

1.召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

6.住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

解读:业主大会开会要提前15天以上通知全体业主,并告知相关的居委会,业主大会不一定要采用开会形式进行,业主大会作出一般决定,经物业管理区域内全体业主所持投票权1/4以上即可通过,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议,因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。
五.业主委员会备案

规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读:业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准,成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会,只要成立程序不违反法律限制即可备案,成立业主委员会的行为由业主负责;审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求,区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。
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ggmmxx 2004-11-22 17:29 显示全部楼层
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星情 2004-11-22 20:36 显示全部楼层
严重同意··!!!:cool::cool:
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祥子@2004 2004-11-23 07:37 显示全部楼层
好帖,。。
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 楼主| APPLE-77 2004-11-24 21:06 显示全部楼层
附:成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

亲爱的业主:您好!

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您,如果您反对其中任何人担任业主委员会委员,请在其名字后面画×,您也可以提出您建议的候选人,然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱,根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定,如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员,请您珍惜自己的权利和支持我们的工作!

谢谢!

____小区业主大会筹备组     (自附): (业主网上社区:http://bbs.runsky.com/)

____年__月__日

业主委员会委员候选人名单

姓名
业权单位

姓名
业权单位


我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名:

____年__月__日

注:如果您的产权超过一套房子,请将全部房号在选票上注明,无房号或无签名的选票将视为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写,仅供参考:

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本,可以参考。

为业主大会选举业主委员会变得可行,笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举,并注明:在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

4.备案申请书
大连市____区(县)居住小区管理办公室:

____小区共有____套房屋,根据___套房屋的业主的要求,在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组,并于____年__月__日正式开始工作。

____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发,成功地派发给了____套房屋的业主,并告知了居委会。

____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作,收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票,XX小区业主委员会章程获得通过,同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票,当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导,所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成,经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》,特此备案。

____小区业主委员会

____年__月__日
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祥子@2004 2004-11-25 14:13 显示全部楼层
选 APPLE-77
业主委员会委员
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支持维权活动!
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 楼主| APPLE-77 2004-11-26 18:39 显示全部楼层
呵呵::P
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