最近，我遇到几位邻居，大家问我关于违约金的问题，一致要求通过诉讼解决问题。而且，我见到很多业主向有关职能部门反映问题，都没有得到满意的答复，问题也没有解决。
现在，我想向大家说明有关诉讼的几个问题，并且做一个诉讼人数的调查。 一、我们如果共同起诉开发商，在维护自身利益的同时可以节省成本，形成合力，有利于尽快达到我们的诉讼目的。起诉前需要填写起诉状、授权委托书，业主还需要提供本人身份证复印件，购房合同复印件，一些有特殊要求的业户还需要提供一些其他相关的证据。
如果想通过诉讼维权的业主请上来顶一下，留下联系方式，我会为你们准备相关材料，及时联系你们。
二、关于违约金数额的问题，根据法律规定和合同约定，开发商交房时没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的即构成违约，结合我们小区的情况，很多业主都没有按时接收到房子，在延期收房时，开发商还没有给付这两书，有的至今也没给。有的业主因为开发商没有交付这两书而拖延收房，有的至今没有收房。还有一些业主因为开发商的原因无法办理产权证。以上这些情况，开发商都构成违约，都必须承担违约金，违约金的起算日期自合同中约定的交房日期开始，直至开发商依约履行合同为止，结合具体情况，就是交付两书、办理产权，并且按照合同约定的日违约金比率乘以违约的天数，所得数额就是我们应该得到的金额。
三、开发商在售房广告中的宣传也是一种承诺，必须履行。大家手头是否有开发商关于小区绿化率、得房率、物业管理等方面的宣传，结合小区目前情况，我们可以逐一的追究开发商的违约责任。
四、关于煤气气源费的问题。大连市燃气管理处关于煤气气源增容费收缴中有关问题的说明：根据《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发[2004]83号）要求，自2004年1月1日起，市内四区、高新技术产业园区（不包括“双D港”）城市规划区域内新建、改建、扩建的各类工业、民用、公共建筑等项目，统一征收城市基础设施配套费。在此之前审批的建设项目，开发单位仍需按原标准缴纳各种专项配套费，其中居民住宅的每户3000元煤气气源费由开发单位代收代缴。
我处在收缴煤气气源增容费过程中，本着“应收尽收”的原则，对已在市政府行政审批服务中心缴纳城市基础设施配套费的建设项目，将不再征收煤气气源费，开发单位也不得再向居民收取气源费；对未缴纳城市基础设施配套费的建设项目，我处按照市政府有关规定，继续收缴煤气气源费。
我们小区有业主咨询大连市燃气管理处，得到答复是该项目是2003年审批的。按规定，应该交纳煤气气源费。 如果哪位业主有最新消息能够证明帝欧开发商收取煤气气源增容费是违法的，我们可以一并起诉，要求返还。
下面介绍两起人民法院报刊登的真实案例给大家，对大家依法违权有所帮助。
广告说明具体清楚视为合同内容
巢湖170户购房者经两审终于维权
作者：田浩 祁晓海 郑霞 发布时间：2005-06-22 09:41:55
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安徽省高级人民法院近日对安徽省巢湖市天和小区170户购房者诉福建集力房地产巢湖分公司违约一案作出终审判决，要求被告限期履行合同义务以确保购房者实现其合法权益。
原告楚军等170户人诉称，被告福建集力房地产巢湖分公司在没有相关资质的情况下，非法开发房地产，用虚假广告欺骗消费者。原告在被欺骗的情况下购房至今已有3年，被告不但没有按广告兑现承诺，就连起码的供水、供电、消防设施、排污设施都没有到位。在土地使用年限方面，被告擅自将国家规定的土地使用年限缩短为30年，而且至今分户土地证都无法办到，已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告承诺小区将实现35%的绿化率，但事实上远未达到。170户原告请求法院判令被告协助原告办理土地使用证，追加土地使用年限，承担水、电表直抄到户改造费用，打通消防通道，按照承诺兑现35%的绿化率，无偿提供物业管理用房，并赔偿逾期办理土地证的违约损失51万元。
被告辩称，该公司手续合法；土地使用年限30年，既不违法也不违反合同的约定；水、电和下水管道、消防等已经过有关部门验收，是合格的，赔偿51万元没有事实和法律依据。 巢湖中级人民法院审理后作出判决：一、巢湖分公司于本判决生效后三个月内协助原告楚军等170户办理分户土地使用权证；二、于本判决生效后一个月内向原告楚军等人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、于本判决生效后一年内打通天和小区南面的消防通道；四、于2005年5月1日之前如期完成35%的绿化率；五、驳回原告楚军等170户的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均不服，向安徽省高级法院提出上诉。 安徽省高级人民法院审理后认为，虽然合同一方巢湖分公司没有领取房地产开发资质证书，但巢湖分公司负责人亦是集力公司的法定代表人。且巢湖分公司的开发行为得到了巢湖市建设行政主管部门的认定，其办理了开发天和小区所必需的行政审批手续，领取了商品房预售许可证，双方签订的合同应为有效。对于购房户要求开发商给付未按合同约定的期限办理分户土地证给付违约金的上诉请求，由于分户土地证应由土地管理部门办理，开发商仅是协助义务，根据巢湖市规定，办理分户土地证需等整个小区建成后，才能办理，故购房户未能办理土地证的责任不应由开发商承担，购房户此项上诉理由不能成立。 开发商在广告要约中承诺给每户安装独立的水、电表，根据巢湖市的现状，应当理解为，“一户一表”的承诺是指水、电表的安装能够为购房户“直抄到户”。现购房户虽每户均有水、电表，但不能“直抄到户”，故开发商应承担水、电表“直抄到户”的改造费用。购房户此项上诉请求成立，法院予以支持。 巢湖分公司上诉认为，一审判决其在一年内打通小区南面的消防通道没有事实和法律依据。对于上诉人认为35%绿化率并非合同约定，根据上诉人在售房广告中的宣传，可以看出，该广告的说明、允诺具体、确定，虽未在售房合同中载明，但是根据最高人民法院有关司法解释精神，该项允诺应视为合同内容。由于天和小区现已基本建成，上诉人应按该承诺履行，一审判决上诉人在2005年5月1日建成，上诉人应按该承诺履行，一审判决在三个月内巢湖分公司应协助购房户办理分户土地证，上诉人认为所给期限太短。二审考虑到办理分户土地证上诉人仅是协助义务，故对一审判决的办证期限予以变更，即巢湖分公司在土地管理部门正式办理分户土地证之日起三个月内协助购房户办理分户土地证。 安徽省高院终审判决，维持巢湖市中级人民法院判决的第二、三、四、五项。变更原判第一项为巢湖分公司应在土地管理部门正式办理分户土地证之日起三个月内协助购房户办理分户土地证。170户购房户的水、电表“直抄到户”的改造费用由开发商承担，并在本判决生效之日起半年改造完毕。
交房不交质保书 开发商违约败诉
作者：罗彬 周晓娟 发布时间：2004-12-01 16:01:01
因交房时开发商未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(以下称“两书”)，两位较真的业主便将开发商告上法庭。11月15日，九龙坡区法院一审判决开发商在判决生效之日起10日内向两业主交付“两书”，并赔偿相应的违约金。据悉，开发商已向法院提交上诉状。
业主拒绝接房 去年3月14日，外地来渝发展的张先生看好位于袁家岗奥林匹克体育中心的黄金地段，他认为该地段具有较大升值潜力。为此，他认购了奥体旁边郡都·彩舍的一小户型精装修房。
同年4月13日，他同开发商、重庆郡都物业发展有限公司签订了购房合同。合同签订后，张如约支付了11万余元购房款。同时约定：开发商在2003年12月28日将竣工验收合格的房屋交付给张，并向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商不出示或出示的相关文件不齐全，购房户有权拒绝交接房屋。 但是，到了合同约定的交房时间，开发商没有交房。开发商称，房屋要延期到2004年2月才交付使用。今年2月份他去接房时，开发商却告知无法提供“两书”。
张认为，房屋也是商品，自己作为消费者购买商品后，生产厂商应当教消费者如何使用；房屋作为商品，还应该有质量保证书。张先生向记者举了一个例子，消费者购买冰箱时，如果该产品没有三包卡、没有质保书，怎么敢拉回家使用，何况购买的是一套精装修房屋。自己对于房屋这个特殊商品怎样使用、结构如何都不知道，一旦重新装修，就无从让装修公司下手。这样的房屋，自己住进去会放心吗？
开发商吃官司 开发商不能以给把钥匙就算交房了。这是张先生坚持的观点。
张先生称，今年3月份，他为了“两书”多次找开发商交涉，而开发商也曾找他接房，因张坚持认为没有“两书”的房屋接到后不塌实，拒绝接房。直到今年4月28日，张因为“耽误不起”，只有无奈接下房屋。但此时他仍未得到“两书”。 随后，张先生同开发商打起了官司。今年6月22日，他和另一位有同样遭遇的业主一道，请了律师，将开发商起诉到九龙坡区法院，理由是开发商违约。他们要求开发商立即交付“两书”，并支付从合同约定交房之日起延期到4约28日交房时的违约金分别为4200余元、5200余元。 九龙坡区法院认为，购房户和开发商签订的合同是双方真实意思的表示，属于有效合同。因为开发商没有办理好“两书”，购房户就有权拒绝接房，开发商为此应当承担延迟交房的违约责任，同时也应当向购房户交付“两书”。 最后，九龙坡区法院在11月15日一审判决：开发商在交付“两书”的同时，支付从合同约定交房时间2003年12月29日起，到今年4月28日接房时的违约金。
帝欧业主 辽宁青松律师事务所 刘斌律师
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