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数据告诉你 大连未来宜居度高的新地块都在哪儿?

2021年2月4日,招商地产以212062万元总价摘得体育中心地块,可售楼面价为11126元/㎡,溢价率44%。大连住宅用地“开年第一拍”,延续了2020年土地市场回暖的趋势。
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数据来源:大连新峰房谱。

2020年大连成交经营性用地83宗,占地面积508万平方米,拟建筑面积656万平方米,同比上涨18%,为近五年最高。楼面地价为4800元/㎡,同比下降6.3%。
楼面地价下降的原因有两点:
首先是金普新区、旅顺口区等供应量增加,拉低了平均地价;其次是除部分热点地块外,2020年成交地块整体溢价率下降,多数地块底价成交。受疫情、政策调控等影响,各房企资金流趋于紧张,拿地更加理性。


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2020年,购房者最为关心的住宅用地(即70年产权用地),市内七区共成交43宗,用地总面积约226万㎡;拟建筑面积约为423万㎡,成交总金额约237亿元。


房企最看好的住宅地块都在哪?

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数据来源:大连市自然资源局公告,部分地块含配套商业用地。

从区域分布来看
甘井子区和金普新区分列住宅用地土地面积第一、二位,二者合计成交面积约占市内七区的73.28%。地块数量合计约占市内七区的67.44%,可见,向北深耕依然是2021年大连的发展主基调。
中山、沙河口、高新区三区住宅用地成交面积仅占市内七区的8.2%,面积最大的单幅土地还不到5.3万平方米,体量小、溢价高的“碎金”地块,彰显出主城核心区的土地稀缺性。


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从土地成交溢价率来看
中山区、沙河口区、高新区住宅地块溢价率较高,金普新区住宅地块2020年整体溢价率虽然不高,但金马路核心地块的溢价率达到了49%,为全市最高。

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数据来源:根据大连市自然资源局公示信息整理。
哪些地块值得关注?
2020年成交的住宅用地,几乎都会在2021年开盘销售。住宅用地的价值,在一定程度上代表了未来楼盘的价值。那么,哪些地块的宜居度更高,更值得关注呢?首 先溢价率越高,表示开发企业对地块的认可程度越高。统计可见,2020年溢价率高的地块,多数位于各区域的核心位置,拥有成熟完善的配套,生活便利度较高。不过,仅仅查看溢价率这个指标,有可能会漏掉一些“潜力股”,还要结合板块历年的成交楼面价、成交量来分析,例如小窑湾板块。其 次看地块附近新房及二手房销量。销量高、销售速度快,说明房源供应量大,购房者的认可度高。从2020年各板块新房销售额来看,东港、体育新城、小窑湾位列三甲。

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数据来源:大连新峰房谱。最 后要看住宅用地的外部价值。住宅用地的外部价值是地块周边配套设施的总和。在实际应用中,住宅用地外部价值包括城市基本面、区域(板块)发展规划、地段位置等。就物理空间而言,相当于以住宅地块为原点,0.5小时生活圈所能覆盖的配套设施资源。如教育、医疗、交通、商业、产业等。配套设施越完善,代表购房者的生活便利度越高,职住平衡的程度越高。在“房住不炒”的大背景下,传媒大数据在整合了地图数据、土地成交数据、区域规划数据的基础上,考察了交通、教育、商圈、医疗等自住型购房者最关注的指标,并辅以区域规划、地块面积、溢价率等维度制定了评价体系,推出了2020住宅用地外部价值TOP10排行榜、2020住宅用地外部价值汇总表,直观地展现各住宅地块当下的居住品质。2020住宅用地外部价值TOP10排行榜 微信图片_20210325084918.jpg

评 价 体 系

1板块能级位于城市主中心为一级,城市副中心及主城区核心区为二级,城市特色中心或区域核心区为三级。
2都市商圈能级指青泥洼商圈和西安路商圈,驾车或轨道交通15分钟内可达为一级,驾车或轨道交通25分钟以内为二级,驾车或轨道交通40分钟以内为三级,其他为四级。
3区域商圈能级指华南商圈、奥林匹克商圈、万达广场商圈、马栏商圈、香炉礁商圈等,驾车15分钟或交通15分钟以内为一级,其他为二级。
4教育配套能级预计未来学区为热点中小学为一级,其他为二级。学区暂以距该地块最近的楼盘所对应的学区为参照标准,最终以教育部门公布的学区划分为准。
5交通能级距轨道交通步行10分钟内或紧邻快速路为一级,距轨道交通步行15分钟以内或公交站点步行10分以内为二级,其他为三级。
6医疗配套能级驾车15分钟可达三甲医院为一级;驾车30分钟可达三甲医院为二级,其他为三级。
7用地面积能级4.5万平米以上为一级,2-4.5万平米为二级,2万平米以下为三级。
8溢价率溢价15%以上为一级,溢价在15%以下为二级,无溢价为三级。

说 明 1.本榜单入选地块板块能级均为三级以上。 2.驾车时间是指常规路况非高峰时段,最优线路所花费的时间。 微信图片_20210325084922.jpg 微信图片_20210325084928.jpg




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大神点评10

太长了,看不动
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西岗,被遗忘了。。。
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lychee 2021-3-26 08:13 手机浏览器 显示全部楼层
大数据时代可真了不得,数据会说话所有信息一目了然。
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麦麦粥 2021-3-26 08:16 手机浏览器 显示全部楼层
西岗是真没有地了
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小静子 2021-3-26 08:16 手机浏览器 显示全部楼层
细致到每个项目离哪哪需要多久,周边都有哪哪,对于文科生来说这些数字都相当有魅力。
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王小雷欧 2021-3-26 08:17 手机浏览器 显示全部楼层
我的大沙河口区啊……
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莱之不易 2021-3-26 09:33 手机浏览器 显示全部楼层
看来甘井子未来可期!
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稍息立正 2021-3-26 21:54 手机浏览器 显示全部楼层
东港怎么样?值得入手么?都呼呼买东港学区,东港小学教学质量到底咋样?
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稍息立正 2021-3-26 21:55 手机浏览器 显示全部楼层

dei 我也就挑着图看的
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