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标题: 4天搞定学区房 12.27更新 [打印本页]

作者: 近路 时间: 2016-1-13 15:29
标题: 4天搞定学区房 12.27更新
本帖最后由近路于 2016-12-27 09:48 编辑

4天搞定学区房
11月22日约见中介，11月25日签订合同，期间共看八个房子。
为避免误导，同时处于尊重，将会对中介和小区的名称进行处理，如有雷同，纯属偶然，还请见谅。另外，此文以记叙买房思路来写，具体购房情况因人而异，仅供参考。
一、学区房是否值得买
这是一个疑问句，我呢崇尚术业有专攻，所以犹豫的时候，都会像专业人士请教。因此特意咨询了某老师，答复：“小学三年级以前主要是培养学习习惯，主要看家长，学校都差不多。三年级以后包括初中，好一点的环境对孩子教育还是有好处的。”
既然九年义务教育，六个年头好环境有好处，那也不差前头三年了。
还有，咱也念过两天书，好坏学校都经历过，所以对学习环境的重要性还是比较看重的。
其实，我一直主张：只要孩子对学习的悟性够，那就尽量给孩子创造好的学习环境。悟性这俩字可不是白给的。
当然啦，每个孩子在家长眼里都是天使，所以我给孩子选择了不错的公立园，快大班的时候又转到了还可以的学前班，并在公立园和学前班中见证了好一点的环境不光对孩子成长有利，老师都非常认真负责，家长彼此间的交流也非常顺畅。
表面看我对学区房是否值得买有疑问，其实内心中早就烙下非常肯定的印记。当然啦，有条件的家庭亦可选择私立或者暂时借读。
二、盲目跟风，险落陷阱
家庭讨论一致通过购买学区房这一决议之后，全家进入一种兴奋冲动状态。
眼睛直勾勾的盯住某校区的房子，搞的像只有这个学校叫重点似的。围着这个学校的小区各种看房，看的头昏眼花，看的都想吐。可能有同学要问了，“你咋光看不买呢？”是啊，我咋不买呢？因为现金买不起呗，即使贷款首付也不够呗。
这个校区的房价高的离谱，大的单价低总房款太高，小的总房款低单价太高。看房子的时候了解到，很多卖方也是为了学区买的，用完就卖，九年过去买卖价格几乎相同，这就意味着上百万存银行九年，一毛钱利息没有，再算上通胀，OMG每年差不多都得赔10%左右。本人多年从事商业工作，对小学数学比较敏感，这样白赔钱的买卖咱可不干。
在跟中介看房的时候，又对中介的各种收费了解了一下，又在天健各种搜索，这里不做评判。但有一个概念必须要提醒贷款的同学，就是评估价，点到为止。
得，咱房子买不起，还是老实回家凑首付吧。折腾这么一圈，对买房也有了一些新的认识，得亏没冲动，感谢天，感谢地，感谢房价。
三、拼凑首付，冲撞心灵
看房暂时先搁置了，钱不够看也白看。其实预算首付没差多少，也就十来万，也怪我买了个破理财，钱拿不出来，要不就够了。本想亲戚借借，理财马上到期就还，结果呢，呵呵。就为这事儿，我媳妇还摸了好几次眼泪。
孩子的一句话深深地刺痛了我，眼泪含眼圈的对我媳妇说：“妈妈，你别上火，咱不买房子了，在哪念都一样，只要有学上就行。”媳妇瞬间泪奔，我也赶紧把头扭过去。
靠，不就十来万吗？咱卖套房子，靠天靠地不如靠自己。学区房必须买，砸锅卖铁也买，不为别的，就为五岁孩子这么懂事的一句话。
房子是我媳妇的，近几年一直出租贴补家用，卖了有点舍不得。10年的时候我让她卖了，死活不卖，当年真能卖个好价钱。现在可好，位置也不咋地，还是顶楼，只卖到当初的六成。能卖出去就行，有些东西必须得有取舍，舍得，舍得，有舍才有得。
首付款有了，这把可要玩真格儿的了，购买学区房计划正式启动。
四、明确要求，选定区域
谁都不想做赔钱买卖，我也一样。尤其是学区房有比较大的价格风险和政策风险，那如何才能平衡这些风险？高性价比！
那影响性价比的因素有哪些？综合供求、地理位置、附属环境和其他。
综合供求指的是大连当地二手房价格走势，15年中旬最低，下旬略有抬头。钢材水泥等建材价格持续数月低迷，而且螺纹钢已经卖到了白菜价。钢材价格曲线与综合房价曲线趋势基本是一致的，可能现在的价格真是底价了（可能、可能，是可能）。
地理位置主要参考交通是否便利，与学校的步行距离。虽说现在都有车，但地铁经济学这个词同学们应该不陌生。每天送完孩子上学前班都坐地铁去单位上班，速度杠杠的，这要是开车就废废了。另外，考虑乘坐的舒适度，从家到单位最好与高峰逆向，人少还有座。
每天接送孩子上学也是一个大工程，也不想把孩子的休息时间扔在路程上，每天多睡十分钟，每天早到家十分钟，一天就是二十分钟，三天就是一小时，一月，一年，九年，此处可用计算器。
所以，在位置的选择上，以我单位西安路站起，延2号线向东找，延1号线向南找，距离地铁站近，又是学区房。最后找了一大顿，发现远在天边近在眼前，西安路附近就符合条件。地铁，上班，上学都方便。
附属环境有大环境和小环境之分，大环境即地域环境，小环境即小区环境。大环境要有升值空间，小环境要有居养条件。西安路商圈整体价值不断提高，罗斯福等，整体环境越来越好，价值自然。小环境当然是小区环境要好一些，孩子放学有个玩的地方，邻里素质也要高，毕竟远亲不如近邻。
五、再询高人，四天购房
至此，又有点犹豫了，购房毕竟不是小事儿，尤其还是有一定风险的学区房。又特意咨询了一位捣腾房子好几处，看房无数的好哥们儿。这位哥们儿非常聪明，我就喜欢和聪明人交往，因为我表达能力差，聪明人一般我说啥能听懂，最怕说啥不明白的选手。巧了，我俩思路完全一致，又推荐我几个不错的小区，还告诉我了省钱秘籍，并介绍了一位资深经纪人。（为了避免不必要的麻烦，这些请不要问，还请再次见谅。）
电话约见经纪人，初面如故，一42岁老哥，非常亲切，也是聪明人。我把预算和条件一说，马上能根据我的要求找到适合房源，同时也给了专业的参考建议。当天上午就看了两套房，我看好一套小点的。下午又带媳妇过来看一下，结果媳妇没看好小的，看好另一套大的。这个区域就看两套不太甘心，约好再看几套。陆续又看了几套，最后还是绝对媳妇看好那套。约卖方，签合同，半天完事。
六、意外事故，因祸得福
11月24日签订的合同，原定26日办贷款，15年内就可以交钥匙。意外就发生在25日中间这一天，我出差滑倒骨折，情况比较严重，需要住院手术治疗。
这下可好，所有计划全部打乱，交易必须推迟。卖方人也不错，也是一老大哥，我说明原因，表示理解并同意延缓。咱也不能坑人啊，让经纪人帮忙想办法完成交易。因为我需要长时间卧床休养，经纪人帮忙找来了公证处人员，公证我授权媳妇全权代理办理。这个房子买的，速度是挺快，多少还是比较曲折的。阴差阳错，因祸得福的是正因为延缓了这几天，正好赶上贷款利率85折，也也是不小的一笔意外收获啊。
至此，学区房就算买完了，剩下的手续都是我媳妇在办。明天取产权证，放款，落户，交接，等着入学了……本文也就此结束了。
以上内容是我躺在床上，用手机一个字一个字敲的，如果大家感觉好有点意思，还请给个赞，顶个贴，谢谢大家。

更新：
买房子快一年了，房子也重新装修，今年3月装完开始放味，9月入住，总体来说非常好。
孩子上学方便，邻里关系和谐，日常购物便捷，交通更甚是便利。就一个缺点，不是封闭小区，孩子没地方玩，只能去旁边小区，但是现在的孩子也真是没时间玩，一年级就天天学习到七八点，可悲的中国式教育啊。
最后，很多同学都关心房子和中介，帖子也快一年了，直接告诉大家，房子叫中盈家园，79学区，中介是安鑫地产，销售顾问姓韩，如果需要可以把电话短给大家。
作为未来学子们的家长，又是一年买房季，祝大家万事如意，孩子学业有成。

作者: xiaoyaojingjing 时间: 2016-1-13 15:36
很厉害，有启发性！

作者: onewish 时间: 2016-1-13 16:33
您辛苦了,趟床上休息还不忘给大家分享经验.我是在早于你两个月前买的学区房,不知道咱们是否选的是一个学校...

作者: rainmisty 时间: 2016-1-13 16:40
伤筋动骨一百天，楼主好好修养，养好就到了孩子报名上学的时候了，加油。
我家孩子也今年上学，孩子有些小兴奋，有点打了鸡血的前兆

作者: p601 时间: 2016-1-13 17:06

作者: runskyreg 时间: 2016-1-14 07:41
可是，学区有可能有改变啊！！！

作者: 森瑞堂 时间: 2016-1-14 08:37
学习学习

作者: 风影松松 时间: 2016-1-14 08:57
为了孩子拼了，赞

作者: 小蜜蜂喝蜂蜜 时间: 2016-1-14 10:06
赞！！！！

作者: 小蜜蜂喝蜂蜜 时间: 2016-1-14 10:06
因祸得福这一项真的有时候是天意

作者: 2012年8月12日 时间: 2016-1-14 10:42
写的不错,感觉楼主脑袋很灵光的. 很有启发,点赞

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:16

2012年8月12日发表于 2016-1-14 10:42
写的不错,感觉楼主脑袋很灵光的. 很有启发,点赞

都是让房价逼出来的

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:17

小蜜蜂喝蜂蜜发表于 2016-1-14 10:06
因祸得福这一项真的有时候是天意

耽误我老多事了，至少半年不能上班，月供啊

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:18

风影松松发表于 2016-1-14 08:57
为了孩子拼了，赞

不光为孩子，整体住房条件也改善了，我们上班也方便，尤其是我，下楼两分钟到单位

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:19

森瑞堂发表于 2016-1-14 08:37
学习学习

瞎掰瞎掰

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:22

runskyreg 发表于 2016-1-14 07:41
可是，学区有可能有改变啊！！！

我也提到政策风险，无所谓了，人民日报还说股市能到4000点呢，唉
我用中介电脑查了近三年的学区划分，都没问题，另外从这个楼盖好就属于该学区，中间又没有主干道，应该问题不大，不过真要赶上了，大不了再买一套

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:24

rainmisty 发表于 2016-1-13 16:40
伤筋动骨一百天，楼主好好修养，养好就到了孩子报名上学的时候了，加油。
我家孩子也今年上学，孩子有些小 ...

是，都是为孩子忙乎，看他们快乐成长，起码感觉没白忙乎

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:24

onewish 发表于 2016-1-13 16:33
您辛苦了,趟床上休息还不忘给大家分享经验.我是在早于你两个月前买的学区房,不知道咱们是否选的是一个学校. ...

呵呵，缘分天注定

作者: 近路 时间: 2016-1-14 11:25

xiaoyaojingjing 发表于 2016-1-13 15:36
很厉害，有启发性！

别误导就行

作者: Dalian足球威武 时间: 2016-1-14 11:30

runskyreg 发表于 2016-1-14 07:41
可是，学区有可能有改变啊！！！

以后学区房高房价肯定也得降价，大连2万多一平的学区房纯扯淡

作者: 近路 时间: 2016-1-15 07:01

Dalian足球威武发表于 2016-1-14 11:30
以后学区房高房价肯定也得降价，大连2万多一平的学区房纯扯淡

不分学区房，地铁房，还是刚需房，甚至库存房，它们都是房屋，房屋也是商品，一切商品的价格取决于商品价值和供求关系。
你说的大连2万多一平的学区房，可以理解为你认为此类房屋价格严重偏离房屋价值；
以后学区房高房价肯定也得降价，可以理解为未来此类房屋供大于求。
至于房屋价格取决于土地价格和建筑成本，不能将2万多的学区房直接否定，土地贵，房价自然贵，不能用2万划线，好地角，别说2万，就是4万也正常。
至于学区房高房价的涨跌完全取决于供求关系，降价太简单了，都不买自然会降，涨价也不难，都打破头抢着买自然会涨。但供求关系这世界上还没有一个人能够准确预测或者判断，如果有，全世界的财富都将会是他的。
为什么我不公布小区的名称，就是担心因为我的言论造成询价突增，从而产生需求突增的假象，进而提高房价。本来我连西安路都不想提，后来想想算了，一二号地铁换乘站，大连次商圈，包括现在的发展趋势，很多人不用我说也知道，所以就无所谓了。
我也希望你的预测都能成为现实，毕竟无论买什么房，买多钱房，都得靠咱们的双手去打拼，大家都一样，别无他法，等咱们有了足够的赚钱能力，或者说有了足够的人才价值，别说2万的房子，20万也是微微一笑，加油吧。

作者: yuzhu1999 时间: 2016-1-15 09:47

近路发表于 2016-1-15 07:01
不分学区房，地铁房，还是刚需房，甚至库存房，它们都是房屋，房屋也是商品，一切商品的价格取决于商品价 ...

关于学区房或者某区域房子降价之说，你这个算是我看到最理智的答复了，非常赞同。

作者: 三月开始夏天 时间: 2016-1-15 09:54
说起来我应该比你快，可选范围小，目标一套，顺便看了两套，捎带看看其他两套，最后订了目标那套。
去年买的今年就降了哈哈哈，自己住也没什么了，运气好能住12年，读书期间家离学校近，多睡十分钟其实特别幸福。
指望房子降价去买还不如指望自己买彩票中奖

作者: tetuju 时间: 2016-1-15 12:08
楼主不简单啊，很睿智的见解！

作者: 近路 时间: 2016-1-15 12:16

yuzhu1999 发表于 2016-1-15 09:47
关于学区房或者某区域房子降价之说，你这个算是我看到最理智的答复了，非常赞同。

躺床上没事瞎勒勒呵呵

作者: 近路 时间: 2016-1-15 12:23

三月开始夏天发表于 2016-1-15 09:54
说起来我应该比你快，可选范围小，目标一套，顺便看了两套，捎带看看其他两套，最后订了目标那套。
去年买 ...

没有人能准确预测市场，买东西就得好心态，就应该这样，不管我多钱买的，我认为值得就行。

作者: 近路 时间: 2016-1-15 12:26

tetuju 发表于 2016-1-15 12:08
楼主不简单啊，很睿智的见解！

我很简单，想的也简单，习惯把复杂的事物捋顺清楚，然后简单化处理。
我一贯主张凡事简化和顺势而为。

作者: 茶魔 时间: 2016-2-14 18:06
写得很好，赞楼主一个。
学区房，对于买不起的人是没那么大的价值的。
如果买得起，还是应该买的

作者: onlyhappy 时间: 2016-2-18 07:39
赞一个，楼主是聪明人

作者: 蓝色风 时间: 2016-2-18 11:42
赞楼主！

作者: 蓝色风 时间: 2016-2-18 11:50
孩子那句话我听了也会哭。楼主是个好爸爸

作者: 因为爱你 时间: 2016-2-18 12:57
有收获！对口79哈！别的不打听，麻烦楼主把小区和房价站内短我一个

作者: 近路 时间: 2016-2-18 13:35

因为爱你发表于 2016-2-18 12:57
有收获！对口79哈！别的不打听，麻烦楼主把小区和房价站内短我一个

看好天兴新家园，买不起，买的中盈家园，110平120.5万成交

作者: jessie7419 时间: 2016-2-19 09:15
吉人自有天相，好好养伤，多谢分享，给我这个也想买学区房的菜鸟指明了一条光明大道啊，起码大体的思路有了，就按这个方向执行

作者: 真心房客 时间: 2016-2-19 14:47
这么便宜了吗，可以考虑啊。

作者: 真心房客 时间: 2016-2-19 15:26
这个地方是不是稍微闹了一点，周围环境稍微差点，而且没地方停车吧。

作者: 酸奶冰淇淋 时间: 2016-2-19 16:21
想问问楼主关于评估价和贷款手续费的事。。

作者: 近路 时间: 2016-2-19 16:52

酸奶冰淇淋发表于 2016-2-19 16:21
想问问楼主关于评估价和贷款手续费的事。。

评估价主要涉及贷款，即银行或者公积金根据房龄等因素评估房子值多钱，不一定与实际成交价相同。银行或者公积金是按照评估价来算首付和贷款金额的，而非成交价。一般学区房的评估价会比成交价低不少，尤其是老房子或者小户型。
例：某小区60平小户型，售价110万，银行评估只有80万。首付3成，即80＊0.3=24，贷款金额80＊0.7=56，就是银行最多贷你56万，要想买房子至少得准备110-56=54万，而不是想象中只需要准备110＊0.3=33万，两者相差11万啊。

作者: 近路 时间: 2016-2-19 16:57

酸奶冰淇淋发表于 2016-2-19 16:21
想问问楼主关于评估价和贷款手续费的事。。

至于贷款的手续费，是部分中介公司的规定，不同公司不同，这里不做详解，等你看房咨询的时候自然会明白，就是不明白再问我。

作者: 近路 时间: 2016-2-19 17:06

真心房客发表于 2016-2-19 15:26
这个地方是不是稍微闹了一点，周围环境稍微差点，而且没地方停车吧。

你说的太对了，谁让咱兜里差钱呢，先委屈几年吧，条件好点再买一套合适的，这套出租或者留着自己办公用。
那地方停车是个大问题，尤其至诚街还是单行道，好在我在西安路混的时间长，算上学生时代，满打满算八年有余，地方我都瞄好了，车扔那就行，上班和送孩子都不用开车，也就出去玩的时候开开。我现在也很少开车，一年才跑3000多公里，还是带孩子去了10几趟发现王国，跑了10几趟旅顺玩。

作者: 近路 时间: 2016-2-19 17:08

jessie7419 发表于 2016-2-19 09:15
吉人自有天相，好好养伤，多谢分享，给我这个也想买学区房的菜鸟指明了一条光明大道啊，起码大体的思路有了 ...

谢谢您的祝福，在学区房上，我也是菜鸟。

作者: 真心房客 时间: 2016-2-19 17:51
刚在网上看了下，那里3室确实不贵，过渡一下还是可以考虑的。面积不小。

作者: lucky_xin_2000 时间: 2016-2-24 14:07
我也喜欢聪明人，楼主一看就是长精神头的帅小伙！选学区房是正确的，上班还近，还想啥大令，对不

作者: 我的星空 时间: 2016-3-5 18:21
您买的房子属于什么学区，小学，中学？
有没有说必须提前3年买房？如果中途转学过去，比如2年纪，也需要提前3年吗？
问题有点多，谢谢躺床上那位。

作者: 近路 时间: 2016-3-10 08:56

我的星空发表于 2016-3-5 18:21
您买的房子属于什么学区，小学，中学？
有没有说必须提前3年买房？如果中途转学过去，比如2年纪，也需要提 ...

具体学区划分和学区政策可向市教育局咨询，他们的回复比较权威。

作者: 近路 时间: 2016-3-10 08:57

真心房客发表于 2016-2-19 17:51
刚在网上看了下，那里3室确实不贵，过渡一下还是可以考虑的。面积不小。

那栋楼的房屋质量特别好，现在已经开始装修了

作者: 近路 时间: 2016-3-10 08:59

lucky_xin_2000 发表于 2016-2-24 14:07
我也喜欢聪明人，楼主一看就是长精神头的帅小伙！选学区房是正确的，上班还近，还想啥大令，对不 ...

孩子的教育是大问题，因为要关系她的一生，剩下的都不是问题，无非就是多吃点苦。

作者: snoopy612 时间: 2016-3-23 14:11
楼主，我们的情况差不错啊，我也是几天前搞定了学区房，基本思路和你差不多，孩子上学近，大人地铁上班快。就锁定了比你大一号的学校哈哈。咱也不用挑那最顶尖的学校，学区房那么贵，也不能买到十全十美的房子，总要有取舍的，每个家庭都量力而为就好。我们孩子还小，顺便把幼儿园问题解决了，我觉得挺好的。

作者: 近路 时间: 2016-4-4 15:30

snoopy612 发表于 2016-3-23 14:11
楼主，我们的情况差不错啊，我也是几天前搞定了学区房，基本思路和你差不多，孩子上学近，大人地铁上班快。 ...

80中学区？

作者: tsh99 时间: 2016-4-4 20:18

近路发表于 2016-4-4 15:30
80中学区？

好像是，那儿周围有几个公立幼儿园
还有地铁
而且新校区那片亿达的房子林立
房价和是否有80中关系比较小
还能顺便解决学区问题
居住环境也很好

作者: 近路 时间: 2016-12-27 09:50
更新了，顶上去供大家参考。

作者: auroradad 时间: 2016-12-27 13:02
我们班50多人，大概一多半是79的，升学率确实很高，不过学迂的几个也都是79的。高压时间太长，崩了。

作者: nudtac96 时间: 2016-12-27 14:55
记录的挺好

作者: 近路 时间: 2016-12-28 08:19

auroradad 发表于 2016-12-27 13:02
我们班50多人，大概一多半是79的，升学率确实很高，不过学迂的几个也都是79的。高压时间太长，崩了。 ...

你8中的吗？

作者: 凤凰于宵 时间: 2016-12-28 11:25
我孩子也上一年级，每天作业很少，有时候在学校就能完成，几乎没有要做到七八点的时候，基本上我下班到家他都做完了。

作者: 近路 时间: 2016-12-28 11:46

凤凰于宵发表于 2016-12-28 11:25
我孩子也上一年级，每天作业很少，有时候在学校就能完成，几乎没有要做到七八点的时候，基本上我下班到家他 ...

我们学前班没咋学，全是玩了，汉语拼音不行，认字也少，再加上从没学过英语，所以刚开始压力比较大，后期就好很多了，回家自己改卷子，我们检查督促，带着背背课文，学学英语，很快也就适应了。

作者: auroradad 时间: 2016-12-28 12:52

近路发表于 2016-12-28 08:19
你8中的吗？

嗯，要不然能那么多79的同学嘛。

作者: 近路 时间: 2016-12-28 13:24

auroradad 发表于 2016-12-28 12:52
嗯，要不然能那么多79的同学嘛。

咱俩还是校友呢哈哈，我01届的

作者: auroradad 时间: 2016-12-28 22:23

近路发表于 2016-12-28 13:24
咱俩还是校友呢哈哈，我01届的

01届是01年毕业的吧，也就是98级的。哪个班的？

作者: xiaoerhi 时间: 2016-12-29 14:44
受用

作者: 中南山中 时间: 2017-1-5 21:00
楼主写的真情实感啊！借宝地问一下，现在有没有落户三年才能上对口小学这说法？

作者: 那一夜的歌声 时间: 2017-1-5 23:07

中南山中发表于 2017-1-5 21:00
楼主写的真情实感啊！借宝地问一下，现在有没有落户三年才能上对口小学这说法？ ...

没有这说法，不放心去对口小学问一下，教务处

作者: 中南山中 时间: 2017-1-6 09:23

那一夜的歌声发表于 2017-1-5 23:07
没有这说法，不放心去对口小学问一下，教务处

谢谢你！想看风景小学的房子，听到有个住户这么说所以想问问

作者: 近路 时间: 2017-1-8 07:45
标题: RE: 4天搞定学区房 12.27更新

中南山中发表于 2017-1-5 21:00
楼主写的真情实感啊！借宝地问一下，现在有没有落户三年才能上对口小学这说法？ ...

大连地区暂时还是谣言。

作者: 中南山中 时间: 2017-1-8 18:26

近路发表于 2017-1-8 07:45
大连地区暂时还是谣言。

嗯，其实我也觉得落户三年有点扯，现如今户囗是越来越淡化才对

作者: 虎宝他妈 时间: 2017-7-21 15:47
好帖子

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