连环诉讼业主赢得地下、地上停车位所有权
2013-09-07 13:50 来源：徐红英律师 0
业主认为，地下车位是小区的配套设施，应当归全体业主所有。可是开发商却认为，地下停车场没有计入建筑物的公摊面积，是自己投资的，应当对地下停车位享有权益。
不久前，大连市某小区业主就因为地下停车场的归属以及开发商是否有权出售、出租地下停车场等问题进行了连环诉讼。该小区共有业主近2000户，地上、地下停车位各400个，开发商除向业主出售地下车位外，还委托物业公司高价出租地上车位，取得的费用归自己所有。业主和开发商交涉中，了解到开发商已取得地下车库的产权证。于是，小区业委会向政府有关部门反映情况，并提出行政复议和行政诉讼。
经过法院调查审理，争议的停车场属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销了为开发商核发的产权证。接着，业主委员会以收费不合理、财务不透明等原因，将物业公司告上法庭。法院支持了业主要求辞退代表开发商利益物业公司的诉讼请求，新聘用的物业公司将车位收益列为全体业主共有，由小区业主委员会支配使用。
小区改建车库的权属问题
地面独立车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的车位，可以办理单独的产权登记，产权归登记所有人所有。
架空层车位（库）是将楼房地面首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的车位（库），屋顶平台停车位是指在小区房楼顶平台上设置的停车位。因这部分停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，是住宅房屋单元的从物，应当归该建筑物的全体区分所有人所有。
我国法律要求，城市新建民用建筑应配套人防工程，减免人防工程的土地使用费和税费，投资者享有使用权、收益权和一定程度上的处分权。但是，现行法律并没有明确人防工程的所有权，以至于在国家所有、开发商所有、业主共有的认识上分歧较大。
虽然该小区业主在争夺停车场归属问题上获得了胜利，但是取证和维权的过程并不顺利。代理此案的辽宁宏都律师事务所崔向朝、于文君律师告诉记者，《物权法》对于小区地面停车位的归属界定非常明确。凡是经《建设工程规划许证》批准，在小区地面上直接设置的车位或是将住宅小区绿地和道路改建设置的停车位，小区全体业主是地面停车位的共有权人。
在地下停车场的权属问题上，因为法律法规不健全，没有明确到底是属于开发商的，还是属于业主的，所以争议不断。端岩律师表示：地下车位分两种情况产权归属不同。停车位的建筑面积不计算建筑容积率的，产权归属于全体业主；地下停车位的建筑面积计算建筑容积率的，拥有独立的产权，开发商享有所有权和支配权。在现行的规划制度下，地下停车位的建筑面积一般不计算建筑容积率。换言之，开发商将属于全体业主的停车位又卖给了业主。
所以，小区停车位（场）应由业主委员会或者委托物业公司管理，业主可以通过支付一定对价取得使用权，收益应归全体业主共有，共同支配。开发商将这部分车位予以出售、出租，实际上是侵害了小区业主的合法权益。业主可以通过了解小区《建设工程规划许证》《测绘报告》及小区建筑容积率审批计算情况来确定停车位（场）的产权性质，依法维护自身合法权益。 |
