我来说两句（说的不好砖头臭鸡蛋尽管扔）

小区业主为什么拒交物管费？打官司没有赢家？ 2005-07-28 09:38:50  转载自: 焦点房地产网  
　　?D?D对深圳部分小区业主拒交物业管理费现象的调查

　　有关物业管理的纠纷，本报曾多次报道，这次关注的是一些小区业主为什么拒交物业管理费的问题。业主们拒交的原因林林总总，不一而足，而拒交的后果往往是管理处收到的管理费越来越少，小区的管理越来越差。因此可以说，这是一种两败俱伤的后果。如何处理业主与物业公司的关系问题，如何评价物业公司的服务质量，仍然是摆在广大业主及物业公司面前的一道课题。

　　因为一年多未交管理费，位于罗湖区人民北路某小区的一户居民近日连遭神秘黑衣人的砸门威胁。这户居民称是管理处派人干的，还说小区管理得不好凭什么交管理费；而管理处给记者的答复是，管理费一个平方米才收0.5元，部分住户不想交管理费，但他们并没有让什么黑衣人去砸住户的门。

　　上面只是一个因为拒交管理费而引起冲突的典型例子，在深圳还有不少的居住小区，物业管理费收缴率低已不是秘密。有人说，物业管理费的拖欠问题已经在行业内成为普遍现象，这个问题的存在不但影响着深圳物业行业的健康发展，也影响着社区居民的正常生活。

　　到底是什么原因让这种现象发生，解决的办法又在哪里呢？记者近日对此进行了调查。

　　拖欠管理费原因多多

　　业主黎先生认为其居住的大楼物业管理费账目有问题，多次要求业主管理委员会审核账目被拒绝，无奈他联合其他业主拒交管理费，没想到管理处竟然停他水电，进而导致矛盾激化。

　　像黎先生一样，因为对管理处的工作质量和工作方法有看法而拒交管理费的占了大多数，他们希望管理处的服务能让他们满意。

　　也有一些业主，以各种理由拒交管理费。而这些“理由”五花八门，有些业主是因为房子建筑质量有问题，绿化、设计不合理等；有些业主对享受同样的服务却缴费不一有意见（根据有关规定，售后公房与商品房物业管理费收取标准不同，即使同一小区也不例外）；有些业主是因为邻里有矛盾，装修造成渗漏水，噪声扰邻等；而物业公司对小区的管理得罪了部分既得利益者，“我花钱买房，搭个花架也要拆，还想要物业管理费？”部分物业公司服务不到位或者乱收费；攀比从众心理作祟，“有人可以不缴，我为什么要缴？”凡此种种，不一而足。

　　记者根据调查将物业欠费分为三种类型，第一类是因为开发商工程遗留问题未得到妥善解决，业主拒交管理费。第二类属于对物业管理单位服务不满意而故意拖欠管理费的。例如：家里发生被盗事件、入伙装修时与管理处发生矛盾而留下积怨等。第三类属业主自身原因造成费用拖欠。主要表现形式有：1、下岗、生意亏损造成的经济困难；2、长期出差；3、从事违法活动被拘留；4、个别业主为了达到一己私利，利用欠交管理费，胁迫管理处等。

　　打官司没有赢家

　　据了解，在有关物业管理的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业管理费的，而这样的官司，物业公司大多会胜诉。因为只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院就判业主缴钱，业主的“理由”另行解决。

　　但是，对于这样稳赢的官司，物业公司却不想打，总是想用其他的办法来解决。一位不愿透露姓名的物业公司的总经理告诉记者，打欠费官司，把业主放在了对立面，伤了感情，有时得不偿失。这位总经理的话代表了大多数物业公司的真实想法，整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总是难以接受。

　　而另一物业公司的负责人告诉记者：对于像拖欠物业管理费这样小标的额的官司，法院没有简易程序。物业公司要打官司，等的时间太长，牵扯太多的精力。同时，由于标的额小，很少有律师愿意代理。法院判决后，执行难的问题依然存在。

　　有权威人士指出：物业管理费拖欠，表面上看来物业公司是受害者，实际上最大的受害者是广大业主。部分业主欠费的直接后果，是物业公司为催讨物业管理费，浪费了管理人员的时间和精力，而这些时间和精力本来应该用在物业管理服务上。同时，业主缴的物业管理费没用在正道上。物业管理费都有它的规定用途，物业公司请人催讨，要付一定的费用；有时诉诸法院，还要聘请律师耗费就更大。

　　部分业主欠费的最终后果，是物业难以实现保值增值。一人欠缴，殃及众人，这是物业管理服务的不可分割性决定的。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。

　　提高物业服务质量是关键

　　拒缴物业管理费成为一些业主的“撒手锏”。在深圳，物业管理尽管领先全国，但仍然存在物业管理服务还不规范、不到位的现象。在现实生活中，有一个共同的现象：物业管理服务水平高的小区，物业管理费较高，物业管理费的收缴率较高；物业管理服务水平低的小区，不论收费多低，物业管理费的收缴率也低。这一点充分说明，物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比。

　　另一方面，习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择。同时，由于现行政策的规定，同一小区房子的类型不同，所缴的物业管理费不一样，同样的房子享受不同的收费，为业主欠费留下话柄。

　　俗话说，解铃还须系铃人，不少业主在采访中告诉记者，当前物业公司首先要转变观念，必须坚持以人为本的指导思想，以广大业主满意不满意作为衡量工作的试金石，切实提升物业管理的服务水平。要从广大业主关心的衣食住行方面入手，高质量地提供小区绿化、卫生、家政、治安、物业维护等常规服务，努力探索提供各种特色服务、个性服务，尽可能满足业主对物业管理的多样化需求。

　　多方解决物业收费难题

　　解决物业管理费的欠缴问题不可能是一蹴而就的，也不是下一道行政命令就能见效的，必须多管齐下。

　　星河国际管理处谌羲经理分析认为，欠交管理费大部分是因为客观原因造成的。真正因主观上的原因不交管理费的也是少数。因此，一概而论采取起诉方式解决问题客观上就不合适。因为客观原因造成的欠费，并非业主主观所情愿，大多数是因为无奈和迫不得已，应采取人性化的方式多和业主沟通。

　　同时，业主的观念要转变。业主必须明白一个道理，房子买下来后变成自己的物业，怎样管理是自己的事，管好管坏也是自己的事。要保证房子保值增值，到位的、专业的物业管理必不可少。找物业公司为自己管房，是要掏腰包的，天下没有免费的午餐，享受服务就要缴费。

　　物业公司服务要到位。物业公司的员工要树立这样的观念，客户上门是给大家送工资的，要善待业主。大家扪心自问，业主在三米之外，你有没有已向他们微笑？你潜意识里有没有把业主当成“刁民”？服务的观念不树立，服务永远不可能到位。

　　在上海，一些小区建立分等定价的“菜单式”物业管理模式，取得了不错的效果。这个模式成功解决收费难的焦点是要解决收费的合理性与缴费的约束性问题。业主自己选择缴哪种等级的费用，享受相应等级的物业管理服务；同时，对于欠费者要有更加有效的约束力。


请大家发表下自己的意见！

斑竹觉的可以的话请加精或置顶！

首先谢谢斑竹看的起小妹！
但是也请您这位大虾发表点意见呀！
您应该把业主们的问题汇总起来报给物业领导和相关部门,不要吹胡子瞪眼睛的,找到切实可行的解决办法才是我们的目的----气大伤身嘛，呵呵。
同样的物业公司服务要到位。物业公司的员工要树立这样的观念，客户上门是给大家送工资的，要善待业主。大家扪心自问，业主在三米之外，你有没有已向他们微笑？你潜意识里有没有把业主当成“刁民”？服务的观念不树立，服务永远不可能到位。
说的好与不好大家尽管批评！但坚决不要只看不灌！
小妹很生气的！:(

到点吃饭了，呵呵，吃饭是最重要的，关于业主和物业之间的是是非非咱们不是几句话能解决的，做为物业和业主最好的解决办法，就是积极组织筹备业主委员会。这样才能出现双赢的局面。

希望早日成立业主委员会。

业主每天都得面对物业真的希望每天好心情!

呵呵，感觉咱们小区的物业工作人员，真的好严肃呀，三米外我和他们微笑，人家愣是不搭理我，一副横眉冷对千夫指。唉，好伤心呀，不过这样也好，估计咱们小区的发案率肯定为零，呵呵，震慑力的作用呀。

建议楼主把这条信息在这里再发一遍，完全免费，只要1分钟！保准你的东西马上被人问津！


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感觉龙河物业服务还不错！有问题一个电话打过去。按插座，修房门，帮开房门，都很通快且免费！这次回旅顺钥匙又忘拿。物业又是帮助找人又是联系，虽然没打开，又告诉开锁的电话和大概的收费价格，服务态度不错。没有遇到服务恶劣的！也许好的都让我遇到了？