本帖最后由 都拉啦 于 2011-10-12 21:44 编辑
编辑：陈辰 来源：新商报 天健房产 HOUSE.RUNSKY.COM 2011年10月12日 09:37:29 星期三
物业管理的小区地下停车场到底归谁所有？在记者近半个月的调查中，业主与开发商、业主与物业管理公司往往就地下停车场归谁所有以及如何使用的问题纠纷不断。
前不久，大连市某小区业主就因为地下停车场的归属以及开发商是否有权出售、出租地下停车场等问题进行了连环诉讼。
该小区共有业主近2000户，地上、地下停车位各400个，开发商除向业主出售地下车位外，还委托物业公司高价出租地上车位，取得的费用归自己所有。业主和开发商交涉中，了解到开发商已取得地下车库的产权证。于是，小区业委会向政府有关部门反映情况，并提出行政复议和行政诉讼。
业主认为，地下车位是小区的配套设施，应当归全体业主所有。可是开发商却认为，地下停车场没有计入建筑物的公摊面积，是自己投资的，应当对地下停车位享有权益。
经过法院调查审理，争议的停车场属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销了为开发商核发的产权证。接着，业主委员会以收费不合理、财务不透明等原因，将物业公司告上法庭。法院支持了业主要求辞退代表开发商利益物业公司的诉讼请求，新聘用的物业公司将车位收益列为全体业主共有，由小区业主委员会支配使用。
很多人都听过一个关于停车的笑话。
说一个设计停车100辆的车库可以停放多少辆车？对于不同国家有着不同的答案。德国人精确执行规则，设计停100辆车就停100辆，一辆也不多一辆也不少。美国人可能只能停80辆，因为美国人车大，而且懒散不拘规则。精明的日本人可能停110辆车，因为日本人节俭，而且车一般都比美国人的小。那么，中国人呢？夸张点说只能停两辆——入口停一辆，出口停一辆。
在柏杨先生的《丑陋的中国人》风靡之时，类似的笑话层出不穷。严格来说，如此埋汰国人素质确实有些过分，但仔细想想，就停车问题而言，烦恼却也不少。业主和开发商打架的有没有？和物业打架的有没有？甚至业主之间为了停车位的问题打架的有没有？
这么多的矛盾纠纷，完全归咎于素质不高肯定有失偏颇。在很多城市，汽车年增长率达到了15%以上，但车位的年增长率仅有5%左右；在很多地方的小区，车位与户数的比例仅为1：5或1：4，好一点的也不过是1：2——一句话，汽车越来越多，车位显得越来越少，早期规划滞后、停车位的严重不足与机动车数量急剧增加才是导致停车越来越难、纠纷越来越多的根本问题。
物以稀为贵的道理谁都明白，但放在自己身上，接受起来却总是那么别扭。各地的“天价车库”、“天价车位”不胜枚举，人们在感情上的障碍一目了然。有人也许肯花费一两百万买一套房子，但却无法忍受一个车位好几十万，单平米价格比房子还贵。大多数工薪阶层买辆车都要精打细算，油价涨了几毛钱都心疼不已，如今为了给车找个“家”却比车还贵，心情复杂在所难免。如果是车库倒也罢了，至少还能当个仓库冬天放个电风扇、白菜啥的，若只是一个车位，那感觉跟画地为牢基本没啥区别。但也有人说了，画地为牢总比没有强，如今停车位这么紧张，有钱都没处买。还有人住的是旧式小区，当初规划的时候压根就没考虑到停车的问题。
说白了，小区停车难的问题，是一个幸福的难题。经济不发展，老百姓不富裕，买车开车不过是水中望月，想想罢了。面对如今的问题，有人也许埋怨开发商赚快钱、谋暴利，有人也许慨叹停车位产权界定模糊不清、法律尚存真空盲点，但不管怎么说都是改革中遇到的新问题。三十年多的改革开放为了啥？满足人民群众日益增长的物质与精神需求。
所以，当停车难越来越成为一个普遍问题之时，实则是经济发展到了一个新阶段的体现。对于过去，这是成绩，对于未来，则是挑战。当我们策划本期报道时，亦是希望有关部门重视这一问题，而重视之后自然期待的是尽早解决。我们相信，办法总比困难多。车可以被画地为牢，人不可以。
记者周吉来
改建车库的权属问题
地面独立车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的车位，可以办理单独的产权登记，产权归登记所有人所有。
地面独立车库
架空层车位（库）是将楼房地面首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的车位（库），屋顶平台停车位是指在小区房楼顶平台上设置的停车位。因这部分停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，是住宅房屋单元的从物，应当归该建筑物的全体区分所有人所有。
架空层、屋顶平台车位（库）
我国法律要求，城市新建民用建筑应配套人防工程，减免人防工程的土地使用费和税费，投资者享有使用权、收益权和一定程度上的处分权。但是，现行法律并没有明确人防工程的所有权，以至于在国家所有、开发商所有、业主共有的认识上分歧较大。
人防工程改造的车位（库）
虽然该小区业主在争夺停车场归属问题上获得了胜利，但是取证和维权的过程并不顺利。代理此案的辽宁宏都律师事务所崔向朝、于文君律师告诉记者，《物权法》对于小区地面停车位的归属界定非常明确。凡是经《建设工程规划许证》批准，在小区地面上直接设置的车位或是将住宅小区绿地和道路改建设置的停车位，小区全体业主是地面停车位的共有权人。
在地下停车场的权属问题上，因为法律法规不健全，没有明确到底是属于开发商的，还是属于业主的，所以争议不断。崔向朝、于文君律师表示：地下车位分两种情况产权归属不同。停车位的建筑面积不计算建筑容积率的，产权归属于全体业主；地下停车位的建筑面积计算建筑容积率的，拥有独立的产权，开发商享有所有权和支配权。在现行的规划制度下，地下停车位的建筑面积一般不计算建筑容积率。换言之，开发商将属于全体业主的停车位又卖给了业主。
所以，小区停车位（场）应由业主委员会或者委托物业公司管理，业主可以通过支付一定对价取得使用权，收益应归全体业主共有，共同支配。开发商将这部分车位予以出售、出租，实际上是侵害了小区业主的合法权益。业主可以通过了解小区《建设工程规划许证》《测绘报告》及小区建筑容积率审批计算情况来确定停车位（场）的产权性质，依法维护自身合法权益。（蔡青呈）
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