本帖最后由 dlrlb 于 2020-3-10 23:17 编辑
文| 《中国经济周刊》记者 李永华 郭志强
发布时间：19-08-0221:39《中国经济周刊》官方帐号
“房住不炒”，对房地产市场到了釜底抽薪的时候。 7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。那些一到经济面临下行压力就冀望松绑房地产的人，可以彻底放弃这种幻想了。 在一次次重申“房住不炒”，限价限购限售限地等调控政策不断加码之后，这一次有什么不一样的动作？ 炒房 土地和房子为什么能炒？如某地产大佬所言，房地产的本质属性就是金融。 不管是炒什么，首先得有钱。 今年6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题。“只用于投资或投机”，那就是炒房。 炒房的钱从哪里来？借钱，甚至循环借钱。合肥炒房团的玩法就很有代表性: 先“众筹”一笔钱用作买房首付，甚至使用首付贷，杠杆瞬间放大10倍以上。 买了楼，就去银行抵押拿贷款，钱到手后再买楼，房价炒高后就转手......如是循环。只要房价上涨，这个游戏就能不断地玩下去。 最后发展到什么程度呢？郭树清警示道：“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。” 难以持续的水平是什么水平？《中国经济周刊》曾援引数据报道，2008—2018年，我国个人住房贷款余额从3万亿元增至25.8万亿元。 看数据可能还看不出什么，那就看比例: 中农工交建等五大银行2018年年报数据显示，在个人贷款中，住房贷款是主力。2018年全年，五大行个人住房贷款占个人贷款的比例，最低的一家都超过了60%，最高的一家干脆越过80%。 不过我们都知道，房价走高，只靠炒房一族显然势单力薄，炒地的开发商才是真正的大部队。 怎么炒呢？重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆是这么说的: “首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番。地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。” 银行是向房地产输血的主动脉。这在央行的数据中有直接体现: 央行年初发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年末，房地产贷款（指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款）余额38.7万亿元，同比增长20%；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%。在房地产开发贷款余额方面，2018年末为10.19万亿元，同比增长22.6%。 除了银行贷款，房地产信托资金规模也挺大。 银保监会数据显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。 此外，开发商拿着建筑商的垫资款，预售制下的购房款，还有发债券等各种手段拿到便宜的钱。 泡沫 炒房炒地的钱太多，有什么不好？ 过去几十年，全球多次金融危机都是从房地产市场泡沫破裂开始的，最近的例子就是美国2007年的金融危机。 房地产金融本身蕴藏着风险，这头灰犀牛还会挤占其他产业的生存与发展空间。 郭树清指出，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。 历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。 听过郭树清这段话，再来看中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”才能理解得更加透彻。 今后，房地产融资必然收紧，炒房炒地的钱不那么容易到手，“故以汤止沸，沸乃不止，诚知其本，则去火而已矣”。 各部委在联合行动。 5月10日，银保监会发文，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，严禁通过房地产信托给开发商购买土地的前端融资加杠杆行为。 据多家媒体报道，中国银保监会近期约谈警示了一批信托公司，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策，控制房地产信托业务增量和增速。 国家发改委7月12日发文明确，房企发行外债只能用于借新还旧，且置换的境外债务只能是未来一年内到期的中长期债务。 7月29日，央行在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上指出，房地产行业占用信贷资源依然较多，今后要合理控制房地产贷款投放： 保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 这是全面收紧的节奏，也获得了一些成效。 居民房贷利率经历了几个月的下行之后，多个地方再次上调，7月初南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。 至于想悄悄给房地产松绑的地方，大多是撞了南墙。如，7月19日开封宣布取消“取消新建商品住房3年限售决定”。7月20日，开封又紧急发文撤销相关决定。 落幕 全面收紧，对不少房地产企业来说，是要命的节奏。突出表现便是资金和债务偿付压力。 恒大研究院报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期。 感受一下兑付节奏吧:2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元债务兑付，2020年有5.9万亿元债务兑付，2021年有3.4万亿元债务兑付。 融资收紧与大规模债务兑付并行之下，房地产市场这是要“凉凉”？ 一则消息透露出些许苗头。人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。 破产差不多是最坏的情况，还有不少企业在苦苦挣扎，有的卖资产甚至卖身，有的不息饮鸩止渴、高息借款续命。 举一个例子吧，去年12月以来，泰禾集团已经卖了旗下多个项目的股权，其有息债务余额至2018年底是1375亿元。 不过，这只是开始。在黄奇帆看来： “今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。 会减掉多少？我认为，至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。” 国家统计局近日公布的数据显示，2018年，全国房地产开发企业数量达97938个。 若黄奇帆判断准确，按15年计算，每年要减少的房地产开发企业数量高达4000家以上。 一边是水深火热，另一边却载歌载舞。 7月22日，2019年《财富》世界500强榜单发布，129家中国公司上榜。 有趣的是，排名上升最快的是房企龙头碧桂园，一年内上升176位。 恒大也不遑多让，2016年首度入榜时位列496位，今年已经攀升至138位，号称上榜以来几乎平均每3天就赶超一家世界500强。 靓丽的排名，还有赚得盆满钵满的利润。2018年，恒大、碧桂园、万科的净利润分别是374亿元、346亿元、338亿元。 让人亮瞎眼的数据背后，是巨头们极低的融资成本。 万科2018年公司债（5年期）最低发行利率4.05%，今年2月发行的一笔20亿元公司债，票面利率为3.65%。 碧桂园2018年碧桂园的借贷成本为6.1%今年发行的两笔公司债利率均在5%左右。 相较之下，排名第二梯队、去年销售过千亿的阳光城2018年融资成本是7.94%。 有业内人士告诉《中国经济周刊》记者，越小的企业融资成本越高。今后，谁越能低成本融资，谁就能活得更好，并且形成正向反馈。 在这个依靠资金的驱动的市场，如此融资趋势加剧了市场的分化，强者愈强的马太效应正在加速。 当然，不是纯粹看规模，也不是谁越敢借钱就越能做大。 央行7月29日的会议就说了，要监管高杠杆经营大型房企的融资行为，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 《中国经济周刊》此前曾报道分析： “房企是去杠杆政策以来从未降过杠杆的行业，他们中的一部分人还很乐观，认为会赌赢政策，最后房地产又会被拿来救市。但实际上决定趋势的不是政策，而是房地产时代已过去了。” 在严厉敲打房地产之时，7月30日召开的中央政治局会议指出，推进金融供给侧结构性改革，引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资。 编辑：云中歌
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