一、 组成业主大会筹备组工作（已成立物业产权人委员会的，筹备组工作由物业产权人委员会完成）
1. 成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县物业办和街道办事处指导下进行。业主代表名额应在物业管理区域内合理分配，业主代表应自愿参加并进行公示。
要点提示:
筹备组成员：物业建设单位（包括公有住房出售单位）、业主代表。其中业主代表由物业管理行政主管部门、街道居民委、召开预备会议研究推荐并公示。
召集人：物业建设单位或街道居民委、业主代表。物业管理企业负责协助筹备组完成成立业主大会准备工作。
2. 申报划定物业管理区域
1.新建物业管理项目由业主大会筹备组申请；
2.已成立物业产权人委员会的，由物业产权人委员会申请。
要点提示：
按照大房局发[2003]88号《关于贯彻国务院＜物业管理条例＞加强我市物业管理工作有关问题的通知》执行。
3. 确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容
1）召开会议：业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
要点提示：
集体讨论形式对会场条件要求较高，到会率不易掌握；书面征求意见费用成本较高，持续时间长。筹备组应根据本物业管理区域情况而定。
2）选举业主代表。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应由所代表的全体业主以记名投票方式从业主中选举产生。
要点提示：
业主代表候选人应由筹备组推举产生，按照业主委员会委员条件，在征求居委会意见和本人同意后，在所代表物业区域内公示后再进行选举，组织选举业主代表要坚持公开、公平、公正的原则。 代表名额根据物业管理区域规模确定，比例一般不得低于业主总数的5％，人数一般不得少于50名。推选代表候选人要体现广泛性和代表性，要尊重候选人本人意愿。建筑面积2万至6万平方米的普通住宅区，原则上每个门栋推选1至2名代表，6万平方米以上的普通住宅区，原则上每栋楼推选1至2名代表，别墅住宅每套推选一人。
3）召开会议时间：筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开大会会议，并选举业主委员会。
要点提示：
有效会议条件：物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。 会议有效决定条件：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票数2／3以上通过。
4. 拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）。 拟定物业管理宣传计划。
拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）、物业管理宣传计划。
要点提示：
宣传提纲内容一般包括：物业管理政策法规、物业管理常识、物业管理服务标准、物业管理费用构成等。
5. 确定业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。
业主身份应依据房屋所有权证或房屋买卖合同确认。业主的合法夫妻都可以具有业主身份。（房屋属夫妻一方个人财产除外）住宅物业和公建物业业主拥有物业建筑面积差异较大时，可以以每平方米为单位自行确定。
6. 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。
业主委员会委员原则上由7－13人组成，总数应为单数。委员会设主任1人、副主任1至2人，委员若干人。通常聘任执行秘书1人。委员名额应考虑物业管理区域组成和物业类型合理分配。
业主委员会委员应当符合下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则，业主公约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。（建议身体健康，60岁以下）
7. 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作
二、 召开首次业主大会
1. 审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》（草案）。
筹备组应设接待电话或接待日，收集整理业主的修改意见。采取记名投票方式，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主投票应由业主委员会永久存档。
2. 选举第一届业主委员会委员。
业主委员会委员侯选人数量可以与业主会委员数量相同，也可以超额。 公示候选人本人情况资料通常包括姓名或单位名称、房屋位置和面积、职业、年龄等，公示内容不得涉及单位和个人隐私。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表有业主委托投票书的可以代业主行使投票权。 业主大会采取记名投票表决方式，必须经物业管理区域内全休业主所持投票权2/3以上通过。业主投票应由本届业主委员会保存至任期届满结束。
3. 召开第一届业主委员会第一次会议。
委员职责分工通常按下列方式：法律委员，服务质量委员，财务委员，处理纠纷委员，宣传委员等。执行秘书可以是委员也可以不是委员，也可以由物业管理公司项目主任兼任。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
三、 选聘物业管理企业
1. 业主委员会向业主大会提交选聘物业管理企业办法议案，业主大会表决通过
业主委员会研究选聘物业管理企业实施办法及《物业服务合同》（草案），将选聘物业管理企业办法和《物业服务合同》（草案）于召开业主大会15日前在物业管理区域内公示或送达每位业主手中，征求全体业主意见和建议。
向业主大会提交选聘物业管理企业办法和《物业服务合同》（草案），业主大会审议通过。
2. 业主委员会与选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》
由业主委员会主任代表体体业主与物业管理企业签订并盖章，合同文本应一式三份。业主委员会和物业管理企业各执一份，物业管理企业存档一份。业主委员会应在物业管理行政主管部门履行备案手续后，再签订《物业服务合同》。 |
