这是近日登载的北京知名律师对购房者收房问题的解答。《商品房面积测绘技术报告书》是收房中的一项重要内容，被北市京政府列入管理办法。大连市也于2004年下发了《大连市关于在商品房销（预）售中实行房屋测绘面积公示的通知》，开发商如不按要求去作，就是违约，要承担违约责任。
俗话说：买的不如卖的精。开发商找借口不提供这一文件，本身已经说明了问题。目前，小区的会所、车库是否列入了公摊面积？公摊面积的计算，系数等都是一笔糊涂账。而这些，都要求在提交 《商品房面积测绘技术报告书》中一并说明。问题没弄明白，匆匆忙忙签字收了房，吃亏的只能是业主。收房前，主动权还在购房者手里，一定要团结一心，维护好自己的权益。
附 ；
收房时我应该怎么做
2005年12月08日13:59 新浪房产
网友提问：我买了珠江罗马嘉园的房子，马上要交房了，带装修的，请问收房时我应该怎么做？
向阳律师回复：根据《北京市城市房地产转让管理办法》的规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：
(一)取得建筑工程竣工验收备案表；
(二)取得商品房面积实测技术报告书；
(三)预售合同约定的其他交付条件。”
所以大家要先去去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
1、房屋的《住宅质量保证书》；
2、《住宅使用说明书》；
3、《竣工验收备案表》；
4、面积实测表；
5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。
房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，在交房时开发商都应当取得《建筑工程竣工备案表》。
房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知要求：2003年2月1日起新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。
根据北京市国土资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见：2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：
(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；
(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；
(三)不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在12月1日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。，房地产商交房时都应提供。
看完以上两份资料后，就可以去验收房子了，
1、仔细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象，检查玻璃有无破损，纱窗能否正常使用，阳台是否与合同约定一致(全封闭、半封闭)。
2、检查墙体平整度、是否有裂缝。
3、仔细检查地面，仔细检查地面有无空鼓、开裂情况。
4、水、电、煤气畅通情况和能否正常使用。将水龙头打开至最大，查看其流量的大小；每户都有一个自己的小电闸箱，可以控制空调、卧室、插座等多个小开关，开启关闭几次，以查验其能正常使用；需要提醒大家注意的是，事先检查电表、水表数字是否为零。
5、有些开发商承诺给业主安装宽带并在每个房间预留多个接口，这时就需要大家检查每个借口是否已经接进网线。还有电话线，也可以依此进行检查。
6、验收下水情况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
7、验收地面防水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。24小时后到楼下查看是否有漏水现象。检查渗水时建议大家自行进行，做好防护工作，以免将水流到没有做防水的地方去。
8、测量一下楼宇的层高。层高与室内净高的区别在，层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，而室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
根据《住宅设计规范》的规定，
1、普通住宅层高不宜高于2.80m；
2、卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3；
3、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1／2 面积的室内净高不应低于2.10m；4、厨房、
卫生间的室内净高不应低于2.20m；
5、厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。
6、核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。
[ Last edited by 谷芽 on 2005-12-12 at 09:42 ] |
