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标题: 准备起诉开发商的业户请进 [打印本页]

作者: gajz 时间: 2006-4-25 15:59
标题: 准备起诉开发商的业户请进
最近，我遇到几位邻居，大家问我关于违约金的问题，一致要求通过诉讼解决问题。而且，我见到很多业主向有关职能部门反映问题，都没有得到满意的答复，问题也没有解决。

  现在，我想向大家说明有关诉讼的几个问题，并且做一个诉讼人数的调查。  一、我们如果共同起诉开发商，在维护自身利益的同时可以节省成本，形成合力，有利于尽快达到我们的诉讼目的。起诉前需要填写起诉状、授权委托书，业主还需要提供本人身份证复印件，购房合同复印件，一些有特殊要求的业户还需要提供一些其他相关的证据。

  如果想通过诉讼维权的业主请上来顶一下，留下联系方式，我会为你们准备相关材料，及时联系你们。

二、关于违约金数额的问题，根据法律规定和合同约定，开发商交房时没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的即构成违约，结合我们小区的情况，很多业主都没有按时接收到房子，在延期收房时，开发商还没有给付这两书，有的至今也没给。有的业主因为开发商没有交付这两书而拖延收房，有的至今没有收房。还有一些业主因为开发商的原因无法办理产权证。以上这些情况，开发商都构成违约，都必须承担违约金，违约金的起算日期自合同中约定的交房日期开始，直至开发商依约履行合同为止，结合具体情况，就是交付两书、办理产权，并且按照合同约定的日违约金比率乘以违约的天数，所得数额就是我们应该得到的金额。

三、开发商在售房广告中的宣传也是一种承诺，必须履行。大家手头是否有开发商关于小区绿化率、得房率、物业管理等方面的宣传，结合小区目前情况，我们可以逐一的追究开发商的违约责任。

四、关于煤气气源费的问题。大连市燃气管理处关于煤气气源增容费收缴中有关问题的说明：根据《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发[2004]83号）要求，自2004年1月1日起，市内四区、高新技术产业园区（不包括“双D港”）城市规划区域内新建、改建、扩建的各类工业、民用、公共建筑等项目，统一征收城市基础设施配套费。在此之前审批的建设项目，开发单位仍需按原标准缴纳各种专项配套费，其中居民住宅的每户3000元煤气气源费由开发单位代收代缴。
  我处在收缴煤气气源增容费过程中，本着“应收尽收”的原则，对已在市政府行政审批服务中心缴纳城市基础设施配套费的建设项目，将不再征收煤气气源费，开发单位也不得再向居民收取气源费；对未缴纳城市基础设施配套费的建设项目，我处按照市政府有关规定，继续收缴煤气气源费。

  我们小区有业主咨询大连市燃气管理处，得到答复是该项目是2003年审批的。按规定，应该交纳煤气气源费。如果哪位业主有最新消息能够证明帝欧开发商收取煤气气源增容费是违法的，我们可以一并起诉，要求返还。

下面介绍两起人民法院报刊登的真实案例给大家，对大家依法违权有所帮助。

                        广告说明具体清楚视为合同内容

                        巢湖170户购房者经两审终于维权

      作者：田浩祁晓海郑霞  发布时间：2005-06-22 09:41:55

      --------------------------------------------------------------------------------

安徽省高级人民法院近日对安徽省巢湖市天和小区170户购房者诉福建集力房地产巢湖分公司违约一案作出终审判决，要求被告限期履行合同义务以确保购房者实现其合法权益。  　

  原告楚军等170户人诉称，被告福建集力房地产巢湖分公司在没有相关资质的情况下，非法开发房地产，用虚假广告欺骗消费者。原告在被欺骗的情况下购房至今已有3年，被告不但没有按广告兑现承诺，就连起码的供水、供电、消防设施、排污设施都没有到位。在土地使用年限方面，被告擅自将国家规定的土地使用年限缩短为30年，而且至今分户土地证都无法办到，已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告承诺小区将实现35%的绿化率，但事实上远未达到。170户原告请求法院判令被告协助原告办理土地使用证，追加土地使用年限，承担水、电表直抄到户改造费用，打通消防通道，按照承诺兑现35%的绿化率，无偿提供物业管理用房，并赔偿逾期办理土地证的违约损失51万元。  　

  被告辩称，该公司手续合法；土地使用年限30年，既不违法也不违反合同的约定；水、电和下水管道、消防等已经过有关部门验收，是合格的，赔偿51万元没有事实和法律依据。  　巢湖中级人民法院审理后作出判决：一、巢湖分公司于本判决生效后三个月内协助原告楚军等170户办理分户土地使用权证；二、于本判决生效后一个月内向原告楚军等人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、于本判决生效后一年内打通天和小区南面的消防通道；四、于2005年5月1日之前如期完成35%的绿化率；五、驳回原告楚军等170户的其他诉讼请求。  　

  一审宣判后，双方当事人均不服，向安徽省高级法院提出上诉。  　安徽省高级人民法院审理后认为，虽然合同一方巢湖分公司没有领取房地产开发资质证书，但巢湖分公司负责人亦是集力公司的法定代表人。且巢湖分公司的开发行为得到了巢湖市建设行政主管部门的认定，其办理了开发天和小区所必需的行政审批手续，领取了商品房预售许可证，双方签订的合同应为有效。对于购房户要求开发商给付未按合同约定的期限办理分户土地证给付违约金的上诉请求，由于分户土地证应由土地管理部门办理，开发商仅是协助义务，根据巢湖市规定，办理分户土地证需等整个小区建成后，才能办理，故购房户未能办理土地证的责任不应由开发商承担，购房户此项上诉理由不能成立。  　开发商在广告要约中承诺给每户安装独立的水、电表，根据巢湖市的现状，应当理解为，“一户一表”的承诺是指水、电表的安装能够为购房户“直抄到户”。现购房户虽每户均有水、电表，但不能“直抄到户”，故开发商应承担水、电表“直抄到户”的改造费用。购房户此项上诉请求成立，法院予以支持。  　巢湖分公司上诉认为，一审判决其在一年内打通小区南面的消防通道没有事实和法律依据。对于上诉人认为35%绿化率并非合同约定，根据上诉人在售房广告中的宣传，可以看出，该广告的说明、允诺具体、确定，虽未在售房合同中载明，但是根据最高人民法院有关司法解释精神，该项允诺应视为合同内容。由于天和小区现已基本建成，上诉人应按该承诺履行，一审判决上诉人在2005年5月1日建成，上诉人应按该承诺履行，一审判决在三个月内巢湖分公司应协助购房户办理分户土地证，上诉人认为所给期限太短。二审考虑到办理分户土地证上诉人仅是协助义务，故对一审判决的办证期限予以变更，即巢湖分公司在土地管理部门正式办理分户土地证之日起三个月内协助购房户办理分户土地证。  　安徽省高院终审判决，维持巢湖市中级人民法院判决的第二、三、四、五项。变更原判第一项为巢湖分公司应在土地管理部门正式办理分户土地证之日起三个月内协助购房户办理分户土地证。170户购房户的水、电表“直抄到户”的改造费用由开发商承担，并在本判决生效之日起半年改造完毕。

                                 交房不交质保书开发商违约败诉

                        作者：罗彬周晓娟  发布时间：2004-12-01 16:01:01

      因交房时开发商未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(以下称“两书”)，两位较真的业主便将开发商告上法庭。11月15日，九龙坡区法院一审判决开发商在判决生效之日起10日内向两业主交付“两书”，并赔偿相应的违约金。据悉，开发商已向法院提交上诉状。　　
   业主拒绝接房　　去年3月14日，外地来渝发展的张先生看好位于袁家岗奥林匹克体育中心的黄金地段，他认为该地段具有较大升值潜力。为此，他认购了奥体旁边郡都·彩舍的一小户型精装修房。　　

   同年4月13日，他同开发商、重庆郡都物业发展有限公司签订了购房合同。合同签订后，张如约支付了11万余元购房款。同时约定：开发商在2003年12月28日将竣工验收合格的房屋交付给张，并向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商不出示或出示的相关文件不齐全，购房户有权拒绝交接房屋。　　但是，到了合同约定的交房时间，开发商没有交房。开发商称，房屋要延期到2004年2月才交付使用。今年2月份他去接房时，开发商却告知无法提供“两书”。　　

张认为，房屋也是商品，自己作为消费者购买商品后，生产厂商应当教消费者如何使用；房屋作为商品，还应该有质量保证书。张先生向记者举了一个例子，消费者购买冰箱时，如果该产品没有三包卡、没有质保书，怎么敢拉回家使用，何况购买的是一套精装修房屋。自己对于房屋这个特殊商品怎样使用、结构如何都不知道，一旦重新装修，就无从让装修公司下手。这样的房屋，自己住进去会放心吗？　　

开发商吃官司　　开发商不能以给把钥匙就算交房了。这是张先生坚持的观点。　　

张先生称，今年3月份，他为了“两书”多次找开发商交涉，而开发商也曾找他接房，因张坚持认为没有“两书”的房屋接到后不塌实，拒绝接房。直到今年4月28日，张因为“耽误不起”，只有无奈接下房屋。但此时他仍未得到“两书”。　　随后，张先生同开发商打起了官司。今年6月22日，他和另一位有同样遭遇的业主一道，请了律师，将开发商起诉到九龙坡区法院，理由是开发商违约。他们要求开发商立即交付“两书”，并支付从合同约定交房之日起延期到4约28日交房时的违约金分别为4200余元、5200余元。九龙坡区法院认为，购房户和开发商签订的合同是双方真实意思的表示，属于有效合同。因为开发商没有办理好“两书”，购房户就有权拒绝接房，开发商为此应当承担延迟交房的违约责任，同时也应当向购房户交付“两书”。最后，九龙坡区法院在11月15日一审判决：开发商在交付“两书”的同时，支付从合同约定交房时间2003年12月29日起，到今年4月28日接房时的违约金。

帝欧业主辽宁青松律师事务所刘斌律师

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[ Last edited by gajz on 2006-4-27 at 12:46 ]

作者: diouguard 时间: 2006-4-26 13:21
标题: 谁给删掉的？
感觉写的很好，让所有的业主都看看。怎么就删掉了。

作者: 秋高气爽 时间: 2006-4-26 20:10
标题: 为什么要删了???????????
我看过此贴

作者: 秋高气爽 时间: 2006-4-26 20:27
感觉写的很好，让所有的业主都看看.这是我们大家共同的利益.

作者: fgh 时间: 2006-4-27 16:49
kfs的态度和答复我很不满意。我早就想起诉他们了。不知道楼上的是否要起诉毁容公司，如果是汇戎公司的话，我报名。fgh 13942696617

作者: shuo2138 时间: 2006-4-27 21:07
报名：shuo2138 13604092898

作者: 时间 时间: 2006-4-28 16:31
报名。起诉汇戎。TEL：82611534

作者: 狼戈 时间: 2006-4-28 16:44
报名并且严重支持。13609843969

作者: 余必 时间: 2006-4-28 21:09
感觉写的很好，让所有的业主都看看。

[ Last edited by 余必 on 2006-6-19 at 20:49 ]

作者: shixin99 时间: 2006-5-4 08:17
顶一下！！！！！！

作者: DO01 时间: 2006-5-13 11:22
报名并积极支持。

作者: yupeng 时间: 2006-5-13 17:28
标题: 起诉文桥
支持！！！

作者: whgdh 时间: 2006-5-13 18:29
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: xldj 时间: 2006-5-15 16:31
报名:13500770044

作者: DO01 时间: 2006-5-16 11:08
报名。13352233821

作者: phenix. 时间: 2006-5-17 08:10
会不会又是雷声大雨点小呢？

不管怎样俺给俺家领导报个名，起诉汇戎！！13898426118

作者: 草重 时间: 2006-5-18 12:32
老公都请了两次假了，希望有更多的人参与，支持/！

作者: fgh 时间: 2006-5-19 17:10
报了名了，咋没有回音呢？

作者: 余必 时间: 2006-5-19 18:39
标题: 苦大仇深！
准备起诉开发商的业户

作者: 余必 时间: 2006-5-19 18:40
标题: KFS
希望我们退房。

作者: fofedand 时间: 2006-5-19 20:37
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: gajz 时间: 2006-6-19 16:19
现在开始正式办理起诉手续，请大家互相转告，人多力量大，我们的开发商欺人太甚了，该是依法违权的时候了，叫黑心开发商付出代价。

开发商必须承担两个违约责任，一是逾期交房的责任，另一个是超期办理产权登记的责任。相应的，我们也会得到两笔违约金。

  逾期交房的违约金，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商每日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。实际交付之日应理解为符合法律规定和合同约定条件时的交付使用之日，合同第8条规定：交付时“该商品房经验收合格”。第十一条规定：交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。我到大连质检站查询了，我们小区的很多房子没有竣工验收备案，所以不能办理产权，这意味着开发商隐瞒了楼房没有验收或者验收不合格的真相，违反了法律的强制性规定，将不合格的“产品”交付给我们，属于欺诈行为，理应承担违约金。


  超期办理产权登记的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  汇戎公司为了避免参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在合同中规定了已付房款的0.5%的违约金，这样，每位业主只能得到近2000元的赔偿，这很不公平，但是，开发商都是先期约定很低的违约金来规避法律的。

  另外，起诉时，还要求法院判令开发商在一定期限内开通煤气，以及办理产权证书。

  因为办理起诉需要一些手续，要共同起诉的业主请准备齐全，然后打电话联系我。已经留电话的我会和你们联系的。

  我的电话是13898658686 。E-mail:mffw@mffw.com
  或者登陆大连法律咨询网www.mffw.com

[ Last edited by gajz on 2006-6-19 at 16:29 ]

作者: 宁静港湾 时间: 2006-6-19 16:41
报名!坚决参与、支持！

作者: xzq-8523 时间: 2006-6-19 16:42
标题: 算我一个吧
我坚决支持；13019450702

作者: carefield 时间: 2006-6-19 16:44
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: diouguard 时间: 2006-6-19 16:59
报名：13904118069

作者: Mavis 时间: 2006-6-19 17:01
13841137660

作者: 听海的女孩 时间: 2006-6-19 17:07
13504284374兰
要办产权

作者: 余必 时间: 2006-6-19 20:49
感觉写的很好，让所有的业主都看看。

作者: 余必 时间: 2006-6-19 20:50
标题: 行动时，提前
给个短信

作者: 纯粹大连人 时间: 2006-6-19 21:27
我支持,算一个

作者: 时间 时间: 2006-6-20 08:57
今天准备起诉!

作者: jiji0422 时间: 2006-6-20 08:59
报名13941130107

作者: 水云 时间: 2006-6-20 09:01
报名起诉汇戎公司，报名 13504116132，84930080

作者: 时间 时间: 2006-6-20 09:02
起诉的请挂13898658686联系.

作者: 保密 时间: 2006-6-20 10:37
支持
13841163009

作者: carefield 时间: 2006-6-20 11:03
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: diouguard 时间: 2006-6-20 18:38
顶！！！！

作者: 霏凡 时间: 2006-6-20 22:34
标题: 报名
起诉汇戎，报名13998512556

作者: 雨菲 时间: 2006-6-21 09:16
起诉汇戎和物业，别人的房子都能办产权，我家因为是高层，可能是因为顶楼的纠纷问题，我们楼至今不能办理产权。
而且我家电梯让消防栓给淹了，已经2周了，电梯一直没人修理，让人气愤，我强烈要求换掉物业。
大家去问问绿波住的，哪个都说绿波物业不好。
电话13147865463

作者: 雨竹轩 时间: 2006-6-21 11:28
报名,33号楼的,什么时候签名?

作者: zack123 时间: 2006-6-21 12:13
标题: 报名
起诉汇戎，报名13942062414

作者: 大象无形 时间: 2006-6-21 13:57
标题: 报名，报名
13322259295

作者: 81平 时间: 2006-6-21 14:34
报名支持维权 13841165574

作者: birdmeng 时间: 2006-6-21 14:36
强力参加 13840905848

作者: 天线MM 时间: 2006-6-21 15:02
我已经报名了。没有人理我。

作者: gajz 时间: 2006-6-21 16:23
不是没人理，而是一个一个的办手续，我会尽快打电话给你的，请把购房合同复印两套，业主身份证复印两张，交给我以后，我算出违约金，然后写好起诉状，再联系你在起诉状上签字，在授权委托书上签字，并交纳起诉费，然后等待开庭。人多工作量挺大的，请谅解。

作者: 家住帝欧 时间: 2006-6-21 17:14
能有用吗？？？违约金！！！老多了啊！！

作者: tengda888 时间: 2006-6-21 22:12
邻居你好,我是8楼的,我今天已经给你名片了.不过我还是在报一次.13940886478

作者: 雨菲 时间: 2006-6-22 10:25
我需要准备多少起诉费？？

作者: 雨菲 时间: 2006-6-22 10:28
什么时候再起诉煤气和物业啊，等不及了

作者: 凄凄小鱼 时间: 2006-6-22 10:43
报名，人多力量大，汇戎小高层的，没有违约金，但办不下产权。

13322211023

作者: sylhit 时间: 2006-6-22 10:45
这个帖子也是啊
文桥
13898665057

作者: Mavis 时间: 2006-6-22 11:12
[quote]Originally posted by [i]雨菲[/i] at 2006-6-22 10:28 AM:
什么时候再起诉煤气和物业啊，等不及了 [/quote]

;););)的一个个来啊，

[[i] Last edited by Mavis on 2006-6-22 at 12:59 [/i]]

作者: 上官飞燕 时间: 2006-6-22 12:54
标题: 报名
文桥小高层的，
13322286086

作者: 宁静港湾 时间: 2006-6-22 15:31
报名13904089199

作者: xzq-8523 时间: 2006-6-22 16:49
标题: 堡垒一个一个打
先搞开发商，再打物业费。帝欧凭啥每平0.6元和0.9元我看0.4元和0.6元就不少了，过段时间搞个业主万人签名送到物业，逼他签字以备日后打官司用。

作者: diouguard 时间: 2006-6-22 19:07
请问，汇戎小高层怎么没有违约金？

作者: pooco 时间: 2006-6-23 08:36
顶上去!
论坛上有这样一些干正事、肯出头的人在,业主大会早晚能开起来,
绿波物业我看还是算了吧,聘个好物业公司,就目前这个价也行!

作者: yupeng 时间: 2006-6-23 08:57
标题: 支持!!!
报名文桥的 13840994950

作者: 小可624 时间: 2006-6-23 10:08
标题: 报名！！
报名，文桥小高层，13898463898

作者: lailai0411 时间: 2006-6-23 10:40
标题: 老婆已报名，再顶！！！
老婆已报名，再顶！我认为违约金多少是小事，对这样的黑心开发商，大家不能示弱，对小区的事，我们不能无动于衷，要团结！开发商一定要付出代价！

作者: fgh 时间: 2006-6-23 11:22
留的电话不对啊。

作者: 姿杉 时间: 2006-6-23 23:19
报名83097999

作者: diouguard 时间: 2006-6-26 08:56
人在上海，急啊！

作者: 束楚凤葶 时间: 2006-6-26 10:59
同意
我们联合起来

作者: 雨竹轩 时间: 2006-6-27 09:33
报名,汇戎的33号楼13898697299

作者: tanqingyi 时间: 2006-7-3 20:18
报名，电话13940920866

作者: lyy_yy 时间: 2006-7-3 20:26
我也是汇融的，坚决支持。
13154261965

作者: jiji0422 时间: 2006-7-4 08:26
只在这里报名没用的，给刘律师打电话吧13898658686

作者: smutefcu3 时间: 2006-7-5 09:43
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 水云 时间: 2006-8-14 11:02
gajz, 大家已经把相关材料交到你处，最后有没有最新的进展向大家说说？期待中。

作者: 雨竹轩 时间: 2006-8-14 11:08
顶顶顶

作者: majiataba 时间: 2006-10-27 17:09
有信吗????????????/
还没有结果???????????

作者: djxl 时间: 2006-11-1 10:34
标题: 刘律师
怎么还没消息呀

作者: a-bing 时间: 2006-11-1 12:41
顶！！！

作者: lcx275 时间: 2006-11-3 08:02
支持13504285792

作者: lcx275 时间: 2006-11-3 08:07
请问联系电话

作者: DO01 时间: 2006-11-4 13:03
同感!! 我也已等待四个月了,还没收到刘律师的通知.不会有问题吧????

作者: 可爱的猪宝宝 时间: 2006-11-6 08:39
我也报名文桥的 13019474460

作者: LLJOJO 时间: 2006-11-6 10:57
以DO每楼楼长为单位，收集每楼的资料和诉讼请求及签字，然后弄个类似连名上书的东西（法律没学好，大概这意思），应该比拉这么长战线来的高效实际吧，楼长好象DO每楼都有，应该会不会事半功倍吧？

作者: ayaqq 时间: 2006-11-7 08:58
谁是楼长？？我不指导我们楼还有楼长？？为什么暖气阀坏了是我出面解决的呢！

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