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叶檀财经 隆重出品 文/顾天杰 说出来你可能不信，东北楼市正在大面积复苏。 2018年3月14日，国家统计局发布数据，1到2月全国房地产开发投资10831亿元人民币，同比名义增长9.9%，增速同比2017年上升2.9%。 商品房销售额快速增长，1到2月东北地区商品房销售额同比涨35.2%，领涨全国；西部地区商品房销售额增速仅次于东北地区，同比上涨30.2%；东部地区在调控政策等影响下，商品房成交面积下滑。 省会和中心城市的刚需改善，成为这一轮东北房价上行的支撑。 《叶檀财经》以目前公布2018年棚改计划开工数据的171个城市，综合2018年2月二手房同比/环比涨幅，进行排名分析。 
东北主要省会城市和卫星城，都没有进入2018棚改的前十或者后十名，大连只是出现在棚改最少城市的第16名，但房价上涨一点儿不含糊，被迫出台限购政策。 不管东北经济复苏到了何种程度，房价已经复苏了。 大连一年的时间 补涨三年差价？ 2017年大连楼市的主题是两个字，补涨，商品住宅增量和存量一起上涨。 补涨的基础是供地不足。2017年全年住宅及商服用地累计供应319平米，同比下降26.6%。累计成交229万平米，同比下降66.4%。尤其是主城区地块有限楼面价不断攀升。2017年全市成交地块楼面价达到4310元/平米，同比增长30.1%。 市区地块越稀缺，就越受到追捧。 去年全年，大连共有5宗地块溢价率在90%以上，溢价率之王是由新希望家园竞得的沙河口区大城（2017）-1号地块，建筑面积5.73万平米，地块起始楼面价5423元/平米，成交楼面价14798元/平米，溢价率173%。年度楼面价冠军是万科竞得的甘井子区大城（2017）-18号地块，建筑面积18.9万平米，楼面地价19204元/平米。 雪上加霜的是，土地供应不足，新房供应量也不太够。 2017年市区商品住宅销售面积747万平米，同比增长18%，达到2013年以来新高。较宽松的政策，吸引大批环京津需求外溢客户以及东北客户。2017年销售均价为12057元/平米，同比上涨13.06%，全市销售均价达到近5年新高。 于是乎，开发商纷纷将基准价位调制1万以上，因为各区域开发商集中开盘，全年新增供应量高峰集中在8月和11月。 
二手房方面，2017年市内五区累计销售52375套，同比增长44%。因为新房市场量价齐涨，供应不足，众多意向客户就转向二手房市场，结果很明显，2017年市区二手房成交量大幅攀升。 二手房各类户型中，120平米以下纯刚需和改善类产品同比增幅最快，50平米以下销售套数同比增长达55%。二手房客户其实在预算方面低，加上均价增长快，众多刚需客和改善客只能压缩面积，小户型产品销量进一步增长。 沈阳居住用地供应 居然创八年新低 沈阳2017年房价与大连类似。土拍市场风起云涌，房企厮杀随处可见，高溢价地王频频刷新纪录。 2017上半年，沈阳连续四个月无地供应，随着企业土地储备下降，新推地块价格不断走高。 据沈阳地产研究院统计，2017年沈阳市土地市场共推出63宗经营性用地，供应面积同比减少10.8%。其中居住用地推出40宗，供应面积同比减少20.4%，创下近8年供应最低记录。 2017年年初，沈阳土地市场住宅用地供应量较高，4月份出台“去库存，限供应”政策，3到7月土地市场零供应。8月份政府出台《关于加强房地产市场调控工作的通知》，增加土地供应，表示2017年供应住宅用地规模不低于2016年水平。因此，从8月开始，土地市场迅速升温。土拍市场在12月份达到高潮，当月推出居住用地面积总量高达78.6万平方米，占全年供应量的35.8%。 
根据易居克尔瑞数据，沈阳居住用地成交主要集中在铁西、浑南、于洪区，占全市总成交幅数的67.5%。品牌房企众多，整体向刚需转变。 于洪新城是最热板块之一，在恒大、碧桂园多年攻城略地之后，万科、旭辉、美的、招商纷纷杀入，成交楼板价节节攀升。 老城区铁西，二环到三环之间，成为兵家必争之地，铁西区JK2016-37中南世纪城东地块，成交楼板价3550元/平米，溢价率152.48%，是去年最高，以1.0以上1.8以下容积率计算，未来的洋房产品价格会从8000起跳。 沈阳2017全年商品房住宅成交均价较2016年上涨1205元/平，涨幅为17.2%。销售面积达到1580万平米，也创下近年最高。成交量和均价大幅上升接近8000元/平米，70-90平米刚需户型开始主导市场。 东北还在去库存？真是一股泥石流 2017年，全国主要一二线城市政策收紧，三四线城市大规模棚改，大连独避徯径。 早在2016年，大连市政府就出台政策解除限购，鼓励购房刺激市场需求，去库存从那时起成为主流。进入2017年之后，大连并没有随大流进行地产限购限售升级，只在2017年5月提高基准利率，二套房贷上浮10%利率，是政策洼地。 在相对宽松政策环境下，大连去库存效果显著，2017年全年，金地拿地4宗、万科2宗、保利、中海和大华均有1宗入手，旭辉夺得警务训练地块，地王频出拉升了房价，开发商为将来的扩张热身。 宽松政策，加上整体供小于求，销量创下近五年新高。根据第三方机构数据，截止2017年12月底，大连商品住宅去化周期为20个月，存量与去化周期同步下降。 
供不应求，存量告急，房价不涨才怪。 于是，今年3月22日，大连市政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，正式开启限购、限贷政策。规定大连市居民在中山区、西岗区、沙河口区及高新区，拥有2套及以上住房的，暂停向其销售中心城区住房；非大连市居民在中心城区没有住房，可购买1套。凡是在限购区的新购房者，取得产权证书满2年方可交易。 心疼刚需和改善房客一秒钟，未来一年，你们是否还能买得起房？ 现在的沈阳楼市，就像上涨中的大连，刚需改善类房型成为市场主流。根据中原地产的最新数据，2018年3月，沈阳商品住宅新增供应46万平米，环比大幅上涨262%，成交106万平米，环比上涨141%，成交均价8397元/平米，环比上涨5%。当前库存总量1708万平米，去化周期大约13.5个月，存量持续下降。 看来，沈阳房价上涨也挡不住了，不知道何时出台限购政策？
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