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楼主: liyancity1981

投资客是如何炒高大连房价的?

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发表于 2018-4-14 14:25 |显示全部楼层
赚钱买砖头 发表于 2018-4-13 19:18
再说一下LZ丢西瓜捡芝麻的能力。
房价上涨不是一蹴而就的,是有个过程的,如你所说,2016年底就开始涨了, ...

他就是个傻缺,土著里面最傻缺的那类,没救
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发表于 2018-4-14 16:04 手机浏览器 |显示全部楼层
liyancity1981 发表于 2018-4-14 09:18
谢谢理性回复。

关于推动这波暴涨的原生动力,你提到是小学取消择校,导致学区房的成交量在16年下半年开 ...

关于政策、成交量和成交价的时间滞后关系我认为恰恰是合理的。2015年年中取消择校出台,但不影响2015和2016年小升初,家长的认识需要过程,而且首先观望也是中国人的一大特质。2016年一些先知先觉者开始购买学区房,随后跟进者不断增加,学区房销量开始提升,但因为这一阶段处于流通中的学区房源充足,所以价格上涨不明显,毕竟二手房销售都是个体行为,众多卖家之间存在竞争关系,在竞争者充足的情况下,你涨了价格别人没涨,那你就卖不出去。进入2016年年底2017年年初,很多优质学区的房源已经很少了,而到了2017年年中基本一些热点学区呈现的是,一套房挂出来马上就被多个购房者哄抢,这个时候肯定是价格快速上涨,但是成交量却极速下降。为啥价格涨了,房源却没有增加?因为学区房和普通二手房源有一个最本质的区别就是流通量相对恒定不会受价格的过多影响。想象一下,对于普通二手房来说,房价一旦大幅上涨,必定会促使一部分有闲置房产但原本没有卖房打算的人卖出房产变现。但对大多数学区房的持有者来说,房价涨他们也不会卖,哪怕他们并不住在这套房子里,他们有很多套房子,要他们卖出学区房的前提是孩子中考完,学区不再需要。
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发表于 2018-4-14 21:07 手机浏览器 |显示全部楼层
通篇意淫
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发表于 2018-4-15 07:26 |显示全部楼层
自行车大孩子 发表于 2018-4-14 13:28
平均价,有意义吗?
城市公元,也是79中学附小的学区,民兴花园,也是,中山南苑也是,民政街那儿的预制板 ...

我认为当然有意义,在79学区房有那么多房源,不可能每一个都统计最高多少钱,最低多少钱。
只要统计一个月之内成交量和成交均价,就会有一个房价走势的基本判断。
当然,在这些卖出房源里可能有些是40年产权的,相对价格低一些,有一些像民兴花园这种相对价格高一些,这都不是问题,因为每个月的计算方法和标准都是一样的,都是以成交均价做对比。
所以我认为只要统计出每个月的成交量和成交均价,这样做横向的对比还是能够看出房价的走势。
至于说你和二马平均起来,你是首富,那是因为不客观的比较方法造成的,是选择性的“平均”造成的,并没有客观的区域内的全平均。呵呵

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wintersun1980  漂亮的回旋踢!  发表于 2018-4-16 11:43
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发表于 2018-4-15 10:54 |显示全部楼层
simon831227 发表于 2018-4-14 16:04
关于政策、成交量和成交价的时间滞后关系我认为恰恰是合理的。2015年年中取消择校出台,但不影响2015和20 ...

首先谢谢理性回复。
关于取消择校是否会促使一些原本选择择校的家长转而购买学区房,我认为你说的没有问题,肯定会有,但是这部分购买人群我认为一定不是促使16年下半年到17年上半年成交量大幅增长的原因。
因为我们知道每年的择校生都只是很小的一部分,而且从12年开始zf就出台政策,逐年减少择校生的比例,到15年只有大概不到15%的一个比例。
况且,小学和初中为什么要择校?我们都知道择校生是不享受指标到校的,有很多家庭真的是承受不起学区房过高的房价而选择择校,当然不能说所有都不能承受,但是肯定有一部分是因为这种原因选择择校的。
所以,本来选择择校的家长就是很小一部分,在这一小部分中又能有多少转而买学区房,就是比原来更小的一部分,进而一定不是促使成交量大涨的一个推动力。
还有,关于在成交量大涨的阶段,认为说房主不敢涨价,怕竞争激烈,涨价就卖不出去?这个我不是很认同,按照正常的逻辑一般都是成交量涨,促进房价坚挺,也会适当的涨价。相反,成交量大幅下降,房价一般也会有所松动,至少议价空间比较大一些。这涉及就是买卖房心理预期的问题,因为成交量大,证明买的人多,市场比较活跃,卖房会认为不愁卖不出去,所以房价的议价空间就会比较低,相反议价空间就会比较高。

所以,综上,我还是认为16年下半年到17年上半年成交量的大幅增长,是由于外地和本地炒房子的进入了大连学区房市场,这一时间段的成交价却没有明显增长,是炒房子的在“收房”的一个阶段,之后于17年下半年开始炒作房价,最终快速拉升房价。
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发表于 2018-4-15 16:52 手机浏览器 |显示全部楼层
liyancity1981 发表于 2018-4-15 10:54
首先谢谢理性回复。
关于取消择校是否会促使一些原本选择择校的家长转而购买学区房,我认为你说的没有问 ...

以前都是小学择校,初中买学区房,这样学区房也就用三四年而已。而且小学择校非常容易,我一教委朋友他每年就能办五十多个,有他那种能力的人还不少。说实在的,按照以前的套路,大连任何一所小学,我都能找人进去,花钱还不多。而现在择校很难,导致大家必须得没上小学就得购买,一旦持有就得至少十年。这波学区房交易量的飞涨,带动的不仅是房价,还有可售房源数量的减少,要知道学区房的数量相对来说是稳定的,16年的时候我记得79中城市公元可售房源数量二三十套,现在你看看还有几套,买家的可选余地太小了。对于买家,买学区房最好的时候就是中考后,那时候可售房源能多一些,你想抄底的话,可以等到那时候。

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liyancity1981  每年几乎都是6月以后到第二年的三月前都是学区房的淡季,当然是相对的淡季。  发表于 2018-4-16 09:35
liyancity1981  其实我想和刚需说的也是这个,在6月份中考结束以后,还会有大量的房源放出来,而且历年,6,7,8月都是一个学区房淡季,不急可以持币观望到6月后。  发表于 2018-4-16 09:34
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发表于 2018-4-15 17:03 手机浏览器 |显示全部楼层
一万五的学区房涨到三万,后又降到两万五,算是涨了还是降了,不同的时间点,不同的结果。在学区政策不调整的情况下,手持十年学区房,十年后学区房的价格能怎么样?
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发表于 2018-4-16 09:38 |显示全部楼层
鬼厉哥 发表于 2018-4-15 17:03
一万五的学区房涨到三万,后又降到两万五,算是涨了还是降了,不同的时间点,不同的结果。在学区政策不调整 ...

谢谢理性的回帖。
其实我的观点,短期之内,在限购期间,学区房是停涨的,学区房价可能还会有一定幅度的下降。但是长期来说,10年,15年,不管是学区房还是说不是学区房,还是会涨的。


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发表于 2018-4-16 09:47 |显示全部楼层
ming930cn 发表于 2018-4-13 16:34
价格涨起来了,还能降?!只能说是放缓吧?

其实能不能降,得需要辩证的看。
关于政策,炒房子和买方心理,我就不过多的重复了,在我帖子里都有说明。
价格涨起来了,还能降?】关于一部分老百姓这样的一些心理暗示或者预期,我想说的是,在之前北京限购刚开始的时候,可能也有部分人是这种想法吧,【北京的房子已经涨起来了,还能降??】,但是事实就是降了。
再扯远点,在08年美国次贷危机之前,可能美国老百姓都会想,这些打包的美国房产和资产,还会有危险,会崩溃吗?可是最终就是引发了次贷危机,经济危机。
再往更远的扯一点,日本在90年代,楼市泡沫的时候,可能大部分人也会想,东京的房价涨起来还会降么?但是最终就是楼市崩溃,跳楼的一大片。
所以我想说的就是没有什么是不可能的,就得看当前的政策和形势。我想国家出台这么多政策也是为了避免美国和日本的悲剧在中国重演。
当然,说了这些也不是说中国的楼市就会暴跌,就会崩溃。我想说的就是没有什么是不可能的,房价下降是可能的。
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发表于 2018-4-16 13:34 |显示全部楼层
liyancity1981 发表于 2018-4-16 09:47
其实能不能降,得需要辩证的看。
关于政策,炒房子和买方心理,我就不过多的重复了,在我帖子里都有说明 ...

房价下降是可能的,而且你还说了没什么是不可能的,那么房价上涨也是可能的。
那问题来了,你的帖子意义何在?


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