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投资客是如何炒高大连房价的?

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发表于 2018-4-13 13:39 |显示全部楼层
本帖最后由 liyancity1981 于 2018-9-26 08:18 编辑

(已经增加79中和34中2018年八月的成交量和成交均价)

这个问题,我在之前发的帖子回复里有阐述,但是我觉得还是发一帖子吧,这样能更方便新来的朋友看到。欢迎大家理性的讨论,不欢迎人身攻击和谩骂。

首先我的观点是,从17年到目前为止,大连学区房房价快速增长,一定外地本地的投资客,或者说炒房子的是第一推手,而不是刚需和改善来推动的。
针对目前限购以后,刚需的操作:因为限购政策,我认为房价(成交价)应该不会大涨了,所以建议持币观望几个月至半年以上,持续关注成交量和房价的走势,注意这个房价是指成交价,而不是报价。
认为过一段时间以后(几个月到半年以上),对于刚需的议价空间也会非常的大。


因为就学区房来说,改善一般不会买学区房来做为改善,学区房价格高,居住品质还不好,所以不会为改善需求所选择的。
那么再说刚需,都是为了孩子上学是吧,所以每年的学区房的成交量如果没有投资和炒房子的加入,都是刚需来买的话,成交量应该是差不多的,没什么问题吧?
但是为什么在从12年到15年期间每个月学区房都是10套以下,但是到了16年下半年开始到17年上班年,学区房的成交量会突然间的激增,没有投资和炒房子的加入其中,学区房的刚需会突然间增加这么多吗?
所以我认为从16年下半年开始,到17年的上半年,一定是有炒房子的进入了大连学区房的市场。所以可以充分的说明,学区房的这波快速增长一定少不了炒房子的助推。
下面我整理了79中学区从15年1月开始,到17年12月的一个成交量和成交均价的一个表格,这个表格我是基于链家网查成交的数据整理的,注意是成交价,不是挂牌价。大家可以先看一下,然后我再做点评。
这个是我在去年11月份开始就整理的数据,大家如果怀疑数据的真实性,也可以自己去对照,看一下。

学区
成交月份
成交套数
成交均价
学区
成交月份
成交套数
成交均价
学区
成交月份
成交套数
成交均价
79中学区
2015.01
2
14591.5
79中学区
2016.01
3
14875.3
79中学区
2017.01
10
14753.1
79中学区
2015.02
0
0
79中学区
2016.02
4
14578
79中学区
2017.02
22
13982.6
79中学区
2015.03
4
14304
79中学区
2016.03
8
12061.9
79中学区
2017.03
40
14001.1
79中学区
2015.04
10
13521.8
79中学区
2016.04
3
14445
79中学区
2017.04
34
15045.1
79中学区
2015.05
9
13288.4
79中学区
2016.05
4
15840.2
79中学区
2017.05
25
15753.4
79中学区
2015.06
7
13410.9
79中学区
2016.06
6
14880.2
79中学区
2017.06
19
14854.3
79中学区
2015.07
6
12582.3
79中学区
2016.07
10
13297.6
79中学区
2017.07
12
16920
79中学区
2015.08
9
13518.4
79中学区
2016.08
10
13736.9
79中学区
2017.08
13
14990
79中学区
2015.09
7
11952.1
79中学区
2016.09
13
14096.5
79中学区
2017.09
21
16597
79中学区
2015.10
6
13484.5
79中学区
2016.10
19
13322.8
79中学区
2017.10
23
17080
79中学区
2015.11
3
14347.7
79中学区
2016.11
17
13607.8
79中学区
2017.11
17
18342.41
79中学区
2015.12
6
12773.8
79中学区
2016.12
23
13830.7
79中学区
2017.12
14
20184.42

学区
成交月份
成交套数
成交总面积
成交总金额
成交均价
79中学区
2018.01
26
 
 
19098
79中学区
2018.02
14
 
 
25097
79中学区
2018.03
19
 
 
24939
79中学区
2018.04
13
 
 
25549
79中学区
2018.05
8
486.96平米
1219.6万
25045
79中学区
2018.06
3
216.47平米
475万
21943
79中学区
2018.07
7
378.2平米
931.5万
24629
79中学区
2018.08
2
122.68平米
359万
29263

学区
成交月份
成交套数
成交总面积
成交总金额
成交均价
34中学区
2018.01
31
 
 
22881
34中学区
2018.02
18
 
 
26609
34中学区
2018.03
18
 
 
27279
34中学区
2018.04
11
 
 
27229
34中学区
2018.05
8
419.4平米
1134.5万
27050
34中学区
2018.06
8
422.04平米
1086.5万
25744
34中学区
2018.07
4
172.33平米
487万
28259
34中学区
2018.08
3
117.2平米
337.6万
28805

大家看上面的表格,首先15年,不论是成交量还是成交价,总体上来说都是比较平稳的,除了2月淡季没有成交,其他月份成交量基本上在10套以内。
那我们再来看16年的上半年,成交量也都是比较稳定在10套以内,价格相对也算是比较平稳,可能有的月份因为成交量少,就3,4套,个别房源成交价格比较高的话,会推高这个均价,不过整体还是平稳的。
那么重点来了,我们看16年的下半年开始,到17年的上半年,红色的部分,成交量逐渐的走高,甚至于11,12月这样的销售淡季,成交量依然坚挺,而且在这个区间大家可以看下成交均价是没有涨起来的。
我认为这个阶段是炒房子“建仓”的一个阶段,所以房子成交量放大(3月,4月成交量巨大,我认为是和北京17年3月出台了限购政策以后,有部分北京的炒房子的也突然加入有关系),但是成交价格却不高,说明房源绝大多数是被炒房子的以正常的市场价格买去了,好利于炒房人在下一个阶段对房价的拉升。到6月为止,基本上炒房子的已经建仓完毕了。
如果不是建仓的话,照理说成交量大幅放大,成交价格也会相应的有提高对吧,但是这一阶段确实量涨,价格稳定,这就是炒房子在“建仓”的一个根据。

大家接下来再看17年下半年的走势,也就是蓝色字体部分,大家会发现,在这一阶段,除了9月,10月这两个月销售旺季 以外,都是在20套以下,成交量有一个比较大下降,但是价格有一个大幅的拉升。
我们以15年为基准,成交量的话,每月6套左右,那么我们暂且认为这6套是一个刚需正常的量。
我们看17年下半年蓝色字体部分,除了9月,10月的销售旺季,每个月减去这6套刚需的量,大概每月也就是成交7,8套。
那么我认为炒房子的有能力,也有动力为了拉高房价,做团队内左手换右手的策略。也就是说团队内部把价格提高,以每个月7,8套的一个量,来自己卖自己人,拉高这个价格。当然这只是一个假设,大家自己判断。
当然在价格提升以后,每个月6,7套的刚需,没办法了,只能以涨高的价格来买,因为价格被炒房子的已经炒起来了。

另外,我只是列举79中的一个学区房情况,其他学区和79中也是大同小异,因为炒房子的不可能只炒一个学区,各个学区都会炒,只是以79中学区为例说明问题。

综上,我认为大连学区房价格这一波快速增长,一定是因为大连前几年价格没有怎么涨,吸引了大量的本地和外地炒房子的进行投资炒作,刚需和改善一定不是这波房价上涨的原生动力。
因此,我想大连zf有更加详细的数据,不会看不到这一点,所以出台了限购政策,限制外地和本地投资客,来稳定大连房价。
如果这个结论成立的话,也就是我为什么建议真正的刚需持币观望,因为炒房子的一定要资金回笼,在17年下半年到现在也半年多了,加上大连出台限购政策以后,如果限购政策持续两年,炒房子的都不能大量的回笼资金,他们资金压力会非常大,所以他们内在意愿是想要急于出手房子的。到那个时候刚需的议价空间也会非常的大。



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发表于 2018-4-13 16:34 手机浏览器 |显示全部楼层
价格涨起来了,还能降?!只能说是放缓吧?
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发表于 2018-4-13 19:13 |显示全部楼层
从LZ的帖子中看到了无尽的委屈与无奈,并且把责任推到了炒房客上。
但是问题的本质是,为什么人家有这眼光买79学区赚钱,而你不行,还是你无能,没有判断趋势的能力。
房价上涨的趋势,并不是几个炒房客能决定的,其决定性因素的是还是供求关系。炒房客最多算早觉醒的那波人。
差生总是LZ这样,主观不努力,客观找原因的。
文章观点错误,就没必要写这么长。
一个81年出生,10几年来只有一套房的人观点,我是不敢相信的,别人我就管不了了,我只能祝福相信的人好运了。

点评

旅客  应该是楼主搞错了攻击方向。数据一大堆,方向是错的。  发表于 2018-5-3 16:29
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发表于 2018-4-13 19:18 |显示全部楼层
再说一下LZ丢西瓜捡芝麻的能力。
房价上涨不是一蹴而就的,是有个过程的,如你所说,2016年底就开始涨了,那时你在干什么呢?
现在发这么个东西,有何用处。
问你一个问题你就答不上,何为炒房客,你怎么能定义一个买房子的是炒房客。
你定义不了炒房客,你就没理由说房子是炒房客炒上去的!
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发表于 2018-4-13 20:33 手机浏览器 |显示全部楼层
曾经网上也有文章说过北京楼市,如果所有购房者统一战线持币待购,不用两年,半年就能让北京楼市雪崩。对于大连楼市也适用,别说学区房,所有房子,大家都持币待购半年,肯定能跌到让你满意。但我想问楼主,你持币待购的目的是什么?是不是准备抄底呢?如果是,那么这个统一战线很容易就会瓦解,因为你们都是需求者,又相互竞争。当房价下降到一定程度,有一些有承担能力的人就会出手接盘。只有当没有了需求方,当学区房问题不再成为社会热点问题,所有空方都变成多方,学区房价格才会下降。这就又引出学区房价高的本质问题,教育资源的分配不均衡,热校学位有限,而所有人都想去热校,这就像一个竞价机制,价高者得。我们不讨论学区房价格飞涨是否都是炒房客一手促成。但是现在有人接盘就说明还是有人能承担的起。现在家长帮中也有人号召观望,讨论学区重新划分,每天讨论热闹非凡,但是讨论越激烈越说明有需求方。就像我们论坛,如果没有空军,论坛绝对是一片死寂。在学区政策不调整的情况下,学区房价格未来走势也比较好推断,就看你周围的同学同事亲友的上车比例,如果还有大部分人想上而没有上车的话,学区房价格难降。
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发表于 2018-4-13 20:39 手机浏览器 |显示全部楼层
学区房这波暴涨,最大的助攻应该是小学取消择校,以前小学可以择校,小学买学区房意义不大,家长也不紧迫,等升初中归口前再买就可以。2015年以后,取消择校了,2016年马上上小学的家长着急买学区房,小一到小五原本是择校的也着急买,所以导致需求集中爆发,短期必然价格暴涨。而且因为暴涨导致的恐慌,又导致孩子刚上幼儿园甚至还没上幼儿园的家长加入抢购行列。我预计这种情况会维持到明年,然后因为未来需求的提前释放,学区房价格会进入平稳期。但也不至于跌多少,因为学区房流通量基本恒定(每年初中毕业的那波),但需求量是受价格决定的,一旦价格低了,性价比就出来了,就会有原本因为价格贵而放弃购买学区的人去购买。

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总是买不起房  正解!而且之前小学老师的子女入中学时候都是可以挑选的。这一取消,全得靠学区房解决了。  发表于 2018-4-13 22:26
总是买不起房  正解!而且之前小学老师的子女入中学时候都是可以挑选的。这一取消,全得靠学区房解决了。  发表于 2018-4-13 22:25
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发表于 2018-4-13 20:57 手机浏览器 |显示全部楼层
对了,我说的是刚需和改善带动了成交量,并没有说他们推高了学区房价格。你别理解错了。还有你能不能说一下你的数据是从哪引用的。这个数据从来没有看到过。
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发表于 2018-4-13 21:20 手机浏览器 |显示全部楼层
simon831227 发表于 2018-4-13 20:39
学区房这波暴涨,最大的助攻应该是小学取消择校,以前小学可以择校,小学买学区房意义不大,家长也不紧迫, ...

英雄所见略同。
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发表于 2018-4-13 21:45 |显示全部楼层
LZ去年11月开始整理学区房数据的,
去年11月买个79学区房,现在能赚至少20万了。。。。
一个37岁只有一套房的人就是这样的,说就胡说八道,做就什么不做。
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发表于 2018-4-14 09:08 |显示全部楼层
鬼厉哥 发表于 2018-4-13 20:33
曾经网上也有文章说过北京楼市,如果所有购房者统一战线持币待购,不用两年,半年就能让北京楼市雪崩。对于 ...

首先还是谢谢理性讨论。

首先这个帖子先告诉大家,大连学区房的这波快速提升,确实是由外地或者本地炒房子的来推高的,所以zf为了稳定房价,出台了限购政策。
那你提到了学区房在限购之后的价格走势问题,你的观点是因为有刚需,并且有人能承受的起,那么学区房价格就不会降。
那我的观点是,在限购出台半年到一年的时间,之前炒作价格过高的区域,譬如,79中,格致等等,学区房价格不会再涨是一定的,当然也不可能暴跌,但是会有一定幅度的下跌。

理由是
首先,zf出台限购政策以后,不会再有炒房子的进入学区房市场来炒作,那么学区房价就失去了快速提升的一个原生推动力,所以学区房价格在限购期间不会再涨,这是第一点。
第二,正是由于限购以后,学区房价不会再快速提升,已经没有炒作的空间,所以之前入手的炒房人其实从内心来说是希望尽快出手他的学区房,以缓解他的资金压力,拖的时间越长,那么他的资金压力就会越大,过一段时间以后,慢慢就会有议价空间,哪怕比之前的高点降低一些,炒房人也会考虑尽快出手,绝对不会傻到像之前首富说的,等到房产税出台了,都不出手。
第三,学区房有没有刚需,当然有,但是我们可以看我发的表,其实真正必须急买的刚需并没有那么多,79中可能一个月大概有个5,6套的量。我说的是那种孩子今年就上学,必须就要买的那种,很多都是孩子还小,不是那么迫切。所以问题就来了,在zf出台限购政策以后,首先把一部分不满足条件的又急需买房的刚需先过滤掉,还有一部分不急的刚需,都会选择观望,那真正给炒房子出手的机会又有多少。

综上,我认为在限购政策出台后,学区房价不会再涨,一段时间以后,大概半年左右,学区房市场就会发生一定的变化,价格会有所松动,会有一定幅度的下跌,至少会有很大的议价空间。(譬如原来和房主议价可能连5万都谈不下来,之后在价格不变的情况下,可能会往10万,20万的价格上谈)。

点评

虾米我爱你  砖头是臭不要脸的,还有说别人。劝你先把自身搞好,别 天天像傻逼似的  发表于 2018-4-18 13:28
虾米我爱你  如果北京不打压,事态就非常严重,杠杆到什么程度了!!!有的人涨了,就开始乱突突,不涨跌了。他没声音了。(砖头就是这样的人)  发表于 2018-4-16 15:56
赚钱买砖头  你认为?你认为有什么用,你就一套房还看空,你既不是房东,就不是买家,你的人为对市场一点作用也不起。 所以你的观点都是错误的,我看你笑话  发表于 2018-4-14 13:38
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