本帖最后由 liyancity1981 于 2018-9-26 08:18 编辑
（已经增加79中和34中2018年八月的成交量和成交均价）
这个问题，我在之前发的帖子回复里有阐述，但是我觉得还是发一帖子吧，这样能更方便新来的朋友看到。欢迎大家理性的讨论，不欢迎人身攻击和谩骂。
首先我的观点是，从17年到目前为止，大连学区房房价快速增长，一定外地本地的投资客，或者说炒房子的是第一推手，而不是刚需和改善来推动的。
针对目前限购以后，刚需的操作：因为限购政策，我认为房价（成交价）应该不会大涨了，所以建议持币观望几个月至半年以上，持续关注成交量和房价的走势，注意这个房价是指成交价，而不是报价。
认为过一段时间以后（几个月到半年以上），对于刚需的议价空间也会非常的大。
因为就学区房来说，改善一般不会买学区房来做为改善，学区房价格高，居住品质还不好，所以不会为改善需求所选择的。
那么再说刚需，都是为了孩子上学是吧，所以每年的学区房的成交量如果没有投资和炒房子的加入，都是刚需来买的话，成交量应该是差不多的，没什么问题吧？
但是为什么在从12年到15年期间每个月学区房都是10套以下，但是到了16年下半年开始到17年上班年，学区房的成交量会突然间的激增，没有投资和炒房子的加入其中，学区房的刚需会突然间增加这么多吗？
所以我认为从16年下半年开始，到17年的上半年，一定是有炒房子的进入了大连学区房的市场。所以可以充分的说明，学区房的这波快速增长一定少不了炒房子的助推。
下面我整理了79中学区从15年1月开始，到17年12月的一个成交量和成交均价的一个表格，这个表格我是基于链家网查成交的数据整理的，注意是成交价，不是挂牌价。大家可以先看一下，然后我再做点评。
这个是我在去年11月份开始就整理的数据，大家如果怀疑数据的真实性，也可以自己去对照，看一下。
| 学区 | 成交月份 | 成交套数 | 成交均价 | | 学区 | 成交月份 | 成交套数 | 成交均价 | | 学区 | 成交月份 | 成交套数 | 成交均价 | | 79中学区 | 2015.01 | 2 | 14591.5 | | 79中学区 | 2016.01 | 3 | 14875.3 | | 79中学区 | 2017.01 | 10 | 14753.1 | | 79中学区 | 2015.02 | 0 | 0 | | 79中学区 | 2016.02 | 4 | 14578 | | 79中学区 | 2017.02 | 22 | 13982.6 | | 79中学区 | 2015.03 | 4 | 14304 | | 79中学区 | 2016.03 | 8 | 12061.9 | | 79中学区 | 2017.03 | 40 | 14001.1 | | 79中学区 | 2015.04 | 10 | 13521.8 | | 79中学区 | 2016.04 | 3 | 14445 | | 79中学区 | 2017.04 | 34 | 15045.1 | | 79中学区 | 2015.05 | 9 | 13288.4 | | 79中学区 | 2016.05 | 4 | 15840.2 | | 79中学区 | 2017.05 | 25 | 15753.4 | | 79中学区 | 2015.06 | 7 | 13410.9 | | 79中学区 | 2016.06 | 6 | 14880.2 | | 79中学区 | 2017.06 | 19 | 14854.3 | | 79中学区 | 2015.07 | 6 | 12582.3 | | 79中学区 | 2016.07 | 10 | 13297.6 | | 79中学区 | 2017.07 | 12 | 16920 | | 79中学区 | 2015.08 | 9 | 13518.4 | | 79中学区 | 2016.08 | 10 | 13736.9 | | 79中学区 | 2017.08 | 13 | 14990 | | 79中学区 | 2015.09 | 7 | 11952.1 | | 79中学区 | 2016.09 | 13 | 14096.5 | | 79中学区 | 2017.09 | 21 | 16597 | | 79中学区 | 2015.10 | 6 | 13484.5 | | 79中学区 | 2016.10 | 19 | 13322.8 | | 79中学区 | 2017.10 | 23 | 17080 | | 79中学区 | 2015.11 | 3 | 14347.7 | | 79中学区 | 2016.11 | 17 | 13607.8 | | 79中学区 | 2017.11 | 17 | 18342.41 | | 79中学区 | 2015.12 | 6 | 12773.8 | | 79中学区 | 2016.12 | 23 | 13830.7 | | 79中学区 | 2017.12 | 14 | 20184.42 |
| 学区 | 成交月份
| 成交套数
| 成交总面积 | 成交总金额 | 成交均价
| | 79中学区 | 2018.01
| 26
| | | 19098
| | 79中学区 | 2018.02
| 14
| | | 25097
| | 79中学区 | 2018.03
| 19
| | | 24939
| | 79中学区 | 2018.04
| 13
| | | 25549
| | 79中学区 | 2018.05
| 8
| 486.96平米 | 1219.6万 | 25045
|
| 79中学区 | 2018.06
| 3
| 216.47平米 | 475万 | 21943 |
| 79中学区 | 2018.07
| 7
| 378.2平米 | 931.5万 | 24629 |
| 79中学区 | 2018.08
| 2
| 122.68平米 | 359万 | 29263 |
| 学区 | 成交月份
| 成交套数
| 成交总面积 | 成交总金额 | 成交均价
| | 34中学区 | 2018.01
| 31
| | | 22881
| | 34中学区 | 2018.02
| 18
| | | 26609
| | 34中学区 | 2018.03
| 18
| | | 27279
| | 34中学区 | 2018.04
| 11
| | | 27229
| | 34中学区 | 2018.05
| 8
| 419.4平米 | 1134.5万 | 27050
|
| 34中学区 | 2018.06
| 8
| 422.04平米 | 1086.5万 | 25744 |
| 34中学区 | 2018.07
| 4
| 172.33平米 | 487万 | 28259 |
| 34中学区 | 2018.08
| 3
| 117.2平米 | 337.6万 | 28805 |
大家看上面的表格，首先15年，不论是成交量还是成交价，总体上来说都是比较平稳的，除了2月淡季没有成交，其他月份成交量基本上在10套以内。
那我们再来看16年的上半年，成交量也都是比较稳定在10套以内，价格相对也算是比较平稳，可能有的月份因为成交量少，就3,4套，个别房源成交价格比较高的话，会推高这个均价，不过整体还是平稳的。
那么重点来了，我们看16年的下半年开始，到17年的上半年，红色的部分，成交量逐渐的走高，甚至于11,12月这样的销售淡季，成交量依然坚挺，而且在这个区间大家可以看下成交均价是没有涨起来的。
我认为这个阶段是炒房子“建仓”的一个阶段，所以房子成交量放大（3月，4月成交量巨大，我认为是和北京17年3月出台了限购政策以后，有部分北京的炒房子的也突然加入有关系），但是成交价格却不高，说明房源绝大多数是被炒房子的以正常的市场价格买去了，好利于炒房人在下一个阶段对房价的拉升。到6月为止，基本上炒房子的已经建仓完毕了。
如果不是建仓的话，照理说成交量大幅放大，成交价格也会相应的有提高对吧，但是这一阶段确实量涨，价格稳定，这就是炒房子在“建仓”的一个根据。
大家接下来再看17年下半年的走势，也就是蓝色字体部分，大家会发现，在这一阶段，除了9月，10月这两个月销售旺季 以外，都是在20套以下，成交量有一个比较大下降，但是价格有一个大幅的拉升。
我们以15年为基准，成交量的话，每月6套左右，那么我们暂且认为这6套是一个刚需正常的量。
我们看17年下半年蓝色字体部分，除了9月，10月的销售旺季，每个月减去这6套刚需的量，大概每月也就是成交7,8套。
那么我认为炒房子的有能力，也有动力为了拉高房价，做团队内左手换右手的策略。也就是说团队内部把价格提高，以每个月7,8套的一个量，来自己卖自己人，拉高这个价格。当然这只是一个假设，大家自己判断。
当然在价格提升以后，每个月6,7套的刚需，没办法了，只能以涨高的价格来买，因为价格被炒房子的已经炒起来了。
另外，我只是列举79中的一个学区房情况，其他学区和79中也是大同小异，因为炒房子的不可能只炒一个学区，各个学区都会炒，只是以79中学区为例说明问题。
综上，我认为大连学区房价格这一波快速增长，一定是因为大连前几年价格没有怎么涨，吸引了大量的本地和外地炒房子的进行投资炒作，刚需和改善一定不是这波房价上涨的原生动力。
因此，我想大连zf有更加详细的数据，不会看不到这一点，所以出台了限购政策，限制外地和本地投资客，来稳定大连房价。
如果这个结论成立的话，也就是我为什么建议真正的刚需持币观望，因为炒房子的一定要资金回笼，在17年下半年到现在也半年多了，加上大连出台限购政策以后，如果限购政策持续两年，炒房子的都不能大量的回笼资金，他们资金压力会非常大，所以他们内在意愿是想要急于出手房子的。到那个时候刚需的议价空间也会非常的大。
|
