一般来说，地下车库大致可以分为三种类型，一是利用人防工程进行改造成地下车库；二是作为城市民用建筑建造的配套设施建造而成；三是开发商自己投资建造而成。
第一种，利用人防工程进行改造成地下车库
根据《中华人民共和国人民防空法》规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。任何组织或者个人不得进行影响人民防空工程使用或者降低人民防空工程防护能力的作业，不得违反国家有关规定，私自改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能。
由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。
如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
这种情况，车位属于国家所有，开发商只能在和平时间将车位租赁给业主，收取相应的租赁费用。
第二种，作为城市民用建筑建造的配套设施的地下车库
此类地下车库的产权，就需要依据购房合同之约定，地下车位的面积是否计入公用建筑面积。如果计入，则地下车位属于小区业主集体所有，车位如何出租以及租金如何约定，需要业主委员会决定。物业公司只能收取相应的管理费用，剩余部分应为全体的业主之共同收益。
如果未计入公摊面积，则所有权应为开发商所有，理由如下：
首先，地下车库是对地下空间资源利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。
其次，开发商根据政府有关规定兴建地下车库作为小区公共配套设施，也就是说开发商按规定修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车车位的。因此，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
再次，一个相对独立的小区的土地面积是由住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地构成的。根据国家标准《房产测量规范》规定：共有建筑面积内容：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、非人防工程的地下室、值班警卫室、套与公共建筑之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积虽，同时又规定了作为独立使用的地下室建筑面积应扣除在外。
再次，虽然根据国家法律规定，开发商应把修建地下车库作为小区的配套设施，但法律没有规定修建好的地下车库应无偿交付给业主使用。地下车库并非一套房屋之必须要配备的，如水电之于单元房屋、电梯之于高层建筑一样。地下车库与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，在房屋买卖合同中如无特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力；开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，业主也就无合法理由要求开发商无偿交付其使用。
当然，如果当地政府有法规规定，则从其规定。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”。当然，至于该规范性文件是否有法律效力，还可以继续再探讨，那就是另一法律问题了。
综上所述，我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，至少应满足以下条件之一：1）开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
此种情形，开发商对业主出租车位，可能会需要物价部门核准，或者有政府指导价。
第三种，开发商自己投资修建的非住宅区的配套设施的地下车库
理论上说，此种车位开发商有权决定是出售还是出租，但是因为实践中暂时还没有办法为此种车位办理产权证，所以开发商出售此种车位不存在现实的意义，只能通过长期出租，例如出租15年，20年等，变相出售车位。这样的话，开发商和业主属于平等主体，车位的租金如何确定应由买卖双方协商解决。 |
