业主委员会

回复  百年学究

佩服您坚定的立场，但是如果罢免了现在的物业，以后怎么办？考虑过没有？

新物业能顺利 ...
黑又亮 发表于 2011-10-27 19:17

   

从学术上讲：物业问题可以简单看作是一个二级“委托－代理”问题！！！

广大业主是“委托人”，业主委员会其“代理人”（一级），同时，业主委员也作为委托人，物业公司是其代理人（二级）。

我们小区或其它小区都存在一些共性问题：

1）广大业主感到委屈，认为：业主委员会是我们选择出来的，他们为什么不能保证我们的利益呢？为什么总会出现这样那样霸道的事情呢？甚至怀疑业委会成员与物业串通！

2）业主委员会感到委屈：认为：我们辛苦地广大业主做事，却总得到一大堆埋怨！

3）物业也会感到委屈：认为这是开发商的事，为什么物业总不能得到好话？然而，我们小区存在先天不足，物业是“关联公司”，业主对于开发商的不满意，总会落到物业身上，所以“父债子还，天经地义”！！！

对于委托代理问题，签订契约之后就存在着“道德风险”，这不仅对于代理人，也同样对于委托人。

1）业主可能以不同借口不支付相应的物业费。

2）业主委员会也可能不尽力做事，他可能想，我平时工作很忙的，哪有精力做这些呢？总以一种“施恩”而不是“责任”的心态，甚至心想，作为委员会成员如果有事，物业肯定会讨好自己。

3）物业更是可能存在着“败德”行为，如果没有“强有力”的业委会“约束”，广大业主很难形成合力（事不关已，高高挂起），所以物业自认为是小区的天王老子，想做什么就做什么，出现霸道行为，物业是开发商的关联子公司，管理者也是开发商内部人士承包，代理开发商利益，所以不会考虑广大业主利益，只会年年掠夺式的收费。

对于委托－代理问题的解决方法，主要关注于两点：

1）利益问题（根本）：由于存在于“搭便车”行为，许多业主不太愿意进入业主委员会，做这个吃力不讨好的事情，所以我提议支付业委会成员报酬（吸引），这部分最终会从“物业服务质量提高”或“物业费降低”得到“补偿”：引入“竞争机制”，看“竞选承诺”，让委员真正为业主办事，也保证他们的权益，不使他们受委屈，但任期不能太长，引入“问责机制”！防止业委员被物业把持，流水不腐！但具有“关联关系”的物业必需解除，乱七八糟的事情太多了，一刀两断最好！！！聘请新的物业，希望新物业减免业主1－2年的物业费（全部或部分），之后一清二楚，业主不应再以任何理由拒付物业费了。

2）信息问题（条件）：黑又亮所提议的实际上就是这一方面（很值得赞赏），但这存在一个问题给谁看？什么时间看？以什么形式看？看什么样的内容等。物业可能会说我给业委会看了，广大业主并不知情，他们许多人连业委会成员都不知道，如何形成有效的激励约束机制呢？所以一定要建立“流动”机制，并保证信息高度公开透明，通过业主选举机制形成制衡！

以上分析适用于所有的物业小区，但道路很慢长，请记住：人总是在追求自身利益最大化，无论广大业主、业委会成员或者物业，如果人可以随意选择自己的行为又不受制约的话，那么就会出混乱情况，有人哭，有人笑，就象我们小区所存在的。

话已至此，我也很累了。

（另外，应当指出我们小区的一些业主委员会成员还是为广大业主很用心地做事）

大家积极参与讨论就是小区的福音，当然，讨论容易实施难，但只要面向前方就会前进。
现在讨论的焦点是如何让业委会成为“火车头”来带领全体业主逐一解决小区现存的问题。
凭心而论，我们的业委会多数委员，是付出了辛劳做了大量工作，成绩是摆着的，绝大多数业主
也是看见了的，我们从心里感谢他们，尊重他们。
业主委员会是一个新鲜事物，还在摸索着完善和健全的过程之中，信心不可少。
我个人认为，业委会需要：
1）主任委员尽量专职并设专人负责日常事务;
2) 有健全的议事规则和明确的工作职责；
3）有激励机制来作为推动工作的动力之一；
4）可以实现问责。
    关于班主任所提‘业委会的改组和增强，均需要5~13名有资格、不欠费、自愿加入的业主进入业委会，’
建议有志于参与业委会工作的热心邻居可主动地报名或自荐，业委会核定后征求大家意见，这一步展开后
再进一步深入研讨。

各抒己见，良好风气！！硅谷假日，明天会更好！！！

回复 10# 黑又亮


   个人认为，物业合同是否续签决定权在广大业主，广大业主有表达自己的意愿的权力。
   因此，个人还是强调业委会和业主之间要团结一致，争取召开业主大会或业主临时大会，还是看大多数业主的最终表决。
   如果广大业主的表决结果就是不再续聘物业，业委会现在就应该着手招标物业公司了。
  “黑又亮”老师说得很对，如果有新的物业公司愿意接管，欠费业主补交物业费是小区日后发展的关键，更重要的还有维修基金的索要。
   维修基金：建议业委会拟稿，广大业主联名，将诉讼请求递交相关部门，如果相关部门不处理，我们就定期提交，坚持不懈。一个老百姓的困难，政府可能不重视，那么这么多老百姓投诉，相信政府部门也不会视而不见的。
    欠费业主：1，大多数欠费的业主是有原因的（当然不排除恶意欠费的），建议根据业主的不同情况，采取不同的收取方式，如果业主的实际情况就是难以改变，应适当减少物业费用，交同样的物业费得到服务和生活的质量不一样，业主心里不平衡也是可以理解的（实际上很难掌握，但建议还是签订个别合约）。
                 2，如果业主的情况已达到了基本满意或从物业费上得到了补偿，个别业主依然不交物业费，那么物业可以选择重点的欠费业主起诉。但前提是，物业公司的工作首先要做到实处，否则，物业起诉的业主会越来越多。那么物业的最终命运将还是被踢出局。
   至于业委会的权力完全在于业主的授权，业委会有酬劳的工作，我还是支持的（但是方案值得研讨）。但业委会和业主的沟通和理解至关重要，否则，一切行为将为一纸空谈。
   另外，我有一个建议，建议业委会能邀请“黑又亮”老师出山，参与你们的工作，相信小区在全体业主的共同努力下，一定会改变命运。

从学术上讲：物业问题可以简单看作是一个二级“委托－代理”问题！！！广大业主是“委托人”，业主 ...
百年学究 发表于 2011-10-27 20:52

    对于委托－代理问题的解决方法，主要关注于两点：

1）利益问题（根本）：由于存在于“搭便车”行为，许多业主不太愿意进入业主委员会，做这个吃力不讨好的事情，所以我提议支付业委会成员报酬（吸引），这部分最终会从“物业服务质量提高”或“物业费降低”得到“补偿”：引入“竞争机制”，看“竞选承诺”，让委员真正为业主办事，也保证他们的权益，不使他们受委屈，但任期不能太长，引入“问责机制”！防止业委员被物业把持，流水不腐！但具有“关联关系”的物业必需解除，乱七八糟的事情太多了，一刀两断最好！！！聘请新的物业，希望新物业减免业主1－2年的物业费（全部或部分），之后一清二楚，业主不应再以任何理由拒付物业费了。

持不同意见：

（1）业委会本身就是民间组织，不是企业，报酬对其不适用，其工作无法用报酬来评价；如果给报酬，性质肯定改变。

（2）物业靠什么生存？无非是物业费和停车费、场地费、广告费等，物业费都免除了，其经营基本上会停摆。

物业公司的收支来源和比例，希望大家多多关注，只有在强大的业委会的监督下，才能做到让其有合理的利润率，并且为小区广大业主提供优质服务

以上

我看组织一些，闲在家的人员自己成立物业公司，自己约定章程。受业委会监督。

完全同意琳达班主的提法 ：“只有在强大的业委会的监督下，才能做到。。。。。。 ”
现在大家公认，我们的业委会还不够强大，这是小区现存问题诸多矛盾方面的主要矛盾方面，
因此我们首先要让业委会强大起来，这正是本帖的题目和讨论的焦点。
琳达班主提出 “业委会的改组和增强，均需要5~13名有资格、不欠费、自愿加入的业主进入业委会，”，
这是有依据的，因此，我们期待 “志愿者”的出现。我们大声呼唤：有志于参与业委会工作的贤达业主们，
能够自荐或由业委会邀请。 “ 邀请黑又亮老师出山”就是一个很好的意见。