业主应当如何维护自己的权利

Q1.何为业主?
答：产业的所有者

Q2.业主都有什么权利?
答：
1.专有部分的所有权
对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
2.共有权
业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；
共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。
这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。
3.共同管理权
共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定:　
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　
(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　
(六)监督业主委员会的工作； 　
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。

Q3：业主都有那些义务?
答：
1. 行使专有部分所有权时应承担的义务　 　　
2. 不得损害他人专有部位。 　　
3. 不得损害共有部位的义务。 　　
4. 为相邻业主提供维修便利的义务。 　　
5. 对共有部位和共有物承担的义务 　　
6. 不非法占有的义务 　　
7. 不非法加害的义务 　　
8. 分摊管理费用的义务 　　
9. 业主不得以不享有权利而不履行义务。 　　
10. 共同管理的义务 　　
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　
(五)按时交纳物业服务费用； 　　
(六)法律、法规规定的其他义务。
11.决定事项
(一)制定和修改业主大会议事规则；　 　　
(二)制定和修改管理规约；　 　　
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　
(四)选聘和解聘物业服务企业；　 　
(五)筹集和使用专项维修资金；　 　
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；　 　
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

Q1:何为物业管理?
答：
物业管理简单的说就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

Q2：物业管理机构都有那些权利?
答：
(一)根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
(二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
(四)有权制止违反规章制度的行为；
(五)有权要求业主委员会协助管理；
(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；
(七)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

Q3：物业管理机构都有那些义务?
答：
(一)履行物业管理合同，依法经营；
(二)接受业主委员会和全体业主的监督；
(三)重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；
(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

Q4：物业服务费用都包含什么？
答：
1. 在包干制模式下物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成。
物业服务成本包括如下九项： 　　
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。 　　
(二)物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。 　　
(三)物业管理区域清洁卫生费用。 　　
(四)物业管理区域绿化养护费用。 　
(五)物业管理区域秩序维护费用。 　　
(六)办公费用。 　　
(七)物业管理企业固定资产折旧。 　
(八)物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。 　
(九)经业主同意的其他费用。 　

2. 在酬金制模式下，物业服务费用由物业服务支出（含上述成本和法定税费）和物业服务企业酬金构成。

Q5：物业机构与人员的从业资质是什么？
答：
物业管理人员职业是实行就业准入制度的职业之一。 　　
《物业管理条例》第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　
物业管理人员职业资格证书主要有两种： 　　
一是原建设部的“物业经理上岗证”； 　　
二是人力资源和社会保障部（原人事部和劳动部）的“物业管理师”职业资格证书”。 　　

国务院已经于2007年叫停了原建设部的“物业经理上岗证”,根据我国现行的法律，物业从业人员应该取得人力资源和社会保障部（原人事部和劳动部）的“物业管理师职业资格证书”

Q1:何为业主委员会?
答：
业主委员会，是由业主选举产生，包括物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

Q2: 业主委员的任职条件？
答：
业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成  业主委员会。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： 　　
(一)具有完全民事行为能力； 　　
(二)遵守国家有关法律、法规； 　　
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 　
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 　　
(五)具有一定的组织能力； 　　
(六)具备必要的工作时间

Q3：业主委员会都有那些职责?
答：
1.《物业管理条例》明确规定
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：  
业主委员会
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　　
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　　
(四)监督管理规约的实施； 　　
(五)业主大会赋予的其他职责。

2.《业主大会议事规则》的规定
比如原上海市房屋土地资源管理局颁布的《业主大会议事规则》（示范文本）【沪房地资物[2008]389号】规定：
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： 　　
(一)拟订选聘物业服务企业的方案; 　
(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； 　
(三)拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； 　　
(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； 　
(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； 　　
(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； 　　
(七)拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； 　　
(八)对违反管理规约的行为进行处理； 　　

3、《业主委员会工作规则》的规定
业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，
比如成都市房产管理局颁布的《业主委员会工作规则》（示范文本）【成房发[2007]87号】规定： 　
业主委员会履行下列职责： 　
()召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　
()根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； 　　
()代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　
()根据业主的意见、建议和要求，拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定； 　　
()根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

业主委员会
(一)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； 　
(二)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； 　　
(三)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； 　
(四)根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定； 　
(五)初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定； 　　
(六)提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员； 　　
(七)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。 　
(八)监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理； 　
(九)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； 　
(十)督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。 　
(十一)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； 　
(十二)及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定； 　
(十三)协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷； 　　
(十四)加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力； 　
(十五)建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告； 　　
(十六)依法忠实履行职责，执行业主大会决定； 　
(十七)定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；
(十八)按规定建立业主委员会信用信息； 　　
(十九)积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作； 　
(二十)不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；

- 业主公约
《业主公约》的主要内容主要是： 　　
(1)除第一次业主大会以外，以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人；
(2)业主大会的职权；
(3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法；
(4)业主委员会候选人的条件和产生办法；
(5)业主委员会委员的人数和选举办法；
(6)业主委员会委员的待遇和任期；
(7)业主委员会委员的罢免程序；
(8)业主的权利和义务；
(9)《业主公约》的生效条件；
(10)修改《业主公约》的条件和程序。

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