对顺驰的一点看法

看了坛子上有关顺驰的一些文字，发表一点看法，遗笑大方。
在以前对顺驰了解很少，不当之处，供各位批判。

一、顺驰对行业发展大势判断是对的
    我同意顺驰的一个观点，那就是中国从4亿发展到8亿城市人口的大市场，应该出比香港那些地产公司大得多的地产公司。这个总体判断，顺驰是对的。
    那么我理解的顺驰的下一个推理就是：这些公司，第一个应该就是顺驰；顺驰要以超高速发展，来达成自己的发展目标，并很快将竞争对手甩开。这是我理解的顺驰的战略。也许我的理解不对。但我觉得他们的战略是合理的。因为市场就是快鱼吃慢鱼。

二、顺驰的风险在哪里？
    顺驰模式与大家的不同，在于高速扩张。而在高速扩张中带来的风险，包括资金风险、项目运作风险、各分公司管理团队的风险。下面根据坛子上仅有的材料，来进行分析：

1.顺驰的资金风险如何化解？
根据材料看，顺驰的业务中心是围绕现金流来展开的。包括在全公司统一调度资金、延缓买地的钱、三个月开工、提前收取业主购房款、利用合作伙伴的资金、上市等等。这一整套办法，保证了现金流的稳健。更重要的是，它放大了资金的杠杆效应，资金流的快速运转，使公司可以做起比同等资金流的公司更大的业务。这个效率比是多少，我没有计算过。但可以假设的是：如果一家公司，地拿了两年才开工，如果拿地的钱是两个亿，那么就有多少资金睡在账上暂时产生不了效益？同顺驰三个月的开工周期相比，效率自然打折扣。其实，在这点上，顺驰只要比竞争对手快半年，长期竞争下去，顺驰的优势就会相当明显。尽管一两年之内难得看出来。
    资金的风险是表，市场的风险才是里——顺驰的房子卖得怎么样？

2．顺驰能够化解他的市场风险吗？
    地价拿得高，甚至将万科等对手击退，那么顺驰真正面临的就是市场风险。就是项目的市场定位：顺驰要么做高端市场，要么在做项目的过程中，在保证质量的前提下，尽量降低成本。
    就是说，在项目操作中，顺驰必须过成本一关。也可以得出下面一个顺理成章的结论，大公司之间的竞争，成本很快就会提上议事日程。
    我记得曾经提到过世茂，他们通过大规模开发取得对供货商谈判的成本优势。顺驰在这一点上，看来也是在走这一条路。这与万科有差别。但问题是高端市场到底有多大？大家做房地产的，比我们更清楚这一点。顺驰用那么高的价格拿到的地皮，到时候房子卖不卖得出去，做地产的更清楚市场总量。
    但有一点需要引起注意，就是2004年政府抑制房地产过热，会控制土地供应量。政府将供应量一控制，地皮价格必涨，此其一。其二，在同样的地方，顺驰前面高价拿到了地，后来的开发商，能以多低的价格拿到地呢？况且下次顺驰参不参与竞标呢？也就是说，顺驰现在付出的高价，到时候成本真的会高出多少呢？
    但总的来说，顺驰必须每个项目定位且市场都做得好才成。哪个项目做砸了，公司的资金链条就可能断裂。
    市场的风险是表，顺驰各分公司管理团队和员工的能力才是里。

3．顺驰能够化解分公司管理的风险吗？
    对分公司如此大的授权，就意味着责权利全部一起放给了分公司。60来个项目能否每一个都做成功，其实是对各分公司管理团队管理和运作能力的考验——考验的正是各分公司管理团队和员工的执行力。
    全体员工都熟知公司战略，且拼命为公司工作，这是从材料里看到的。公司的管理团队水准怎样？全员是否像为自己一样为公司的目标工作，这很关键。而我认为，孙宏斌真正意义上的教父角色，将公司的执行力打造得相对比其他公司更强一些。
    对这一点的判断，可能要与顺驰各分公司的管理层和员工接触后，才会更准确一些。
    另外，公司在激励机制上相对更为合理一些。就是对管理层的股权激励。还有一点就是，顺驰的各分公司的财权可能是不是只有相对的独立性？这点很重要。
从上面三点看，顺驰的三个环节是一环套一环的，从战略到执行，理论很严密。实际执行是怎么回事儿，另当别论。

三、顺驰为竞争对手提供了什么？
    第一，开始设置了行业门槛。
    中国房地产业行业门槛很低，原来的公司都没有想到为对手设置门槛。现在，顺驰开始通过拿地，为竞争对手设置门槛。如果顺驰能够挺过两年时间，待现在一些公司手中的地开发完毕，好些公司要么到时候同顺驰比内功（比一整套体系的战斗力），要么就得出局。仅拿地一项，好多公司就得出局。这就是行业门槛之一，它是由有实力的大公司开始设置的。

第二，拼效率。
    沃尔玛能够从美国阿肯色州那么个偏僻的乡村小镇，做到全国最大，靠的就是三点：第一，在每一个地方，做到市场占有率绝对领先，让对手插不进，再乡村包围城市；第二，比竞争对手高出几个点的效率。比如每家商店每周补充两次货源（而竞争对手一般每五天到十天补充一次）；货物周转和资金周转比对手更快一点；成本比对手更低一点（含宣传费）。第三，快速扩张，很快将一个地方的市场优势复制到其他地方。正是看似不起眼的几个点的效率、成本、资金运营的差别，以及在全国快速的扩张，将沃尔玛与竞争对手甩开，并将对手一一击倒。
    孙通过学习沃尔玛，为这个行业设计了不起眼的效率规则。大家要竞争，就要看谁的效率更高了。但由于顺驰是发动者，所以他的队伍，早在这个方面训练有素了，而大家还在研究他们呢。

第三，拼成本。
    地价高得离谱，如果房价不能顺利上涨的话，那么就只有拼成本了。这意味着房地产的低利润时代，开始逐步来临了。不知地产商做好了准备没有。
    地价、效率、成本、规模和低利润，正是孙为地产行业开始设定的规则。这一规则能否成立，得看顺驰能否起得成功。
    顺驰成功，很多公司就得倒下。

中国的拿地方式具有很强的地域性。各家地产商是很不一样的。顺驰4年内影响不了业界。但是在过几年，指挥剩下这样的开发商。
重新洗牌！
再过一段时间，大连的房价长到危险边缘，五六千一平的时候营销代理的时代就真正来临了！我辈大显身手的时候就到了！