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发表于 2009-6-23 15:23 资料短消息

个人亲历：二手房组合贷款交易全流程！供不想通过中介的朋友参考！

写在前面:
写这贴子的目的一是想让给自己这几年来看房买房的经历留个纪念,二是希望能通过我的个人经历给像我一样的朋友做一些参考。如果朋友们想自己交易，这些流程也都是必备的，准确无误的。
注：本人此套二房交易是通过中介办理的全部手续，费用2000。除中介费外，所有资金银行监管。
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看了选了将近三年的房子，从去年年底开始接触各中介公司，总体感觉就不说了，相信跟中介打过交道的人都会有些感触的。直接说我买的房子吧。这套房子跟我婆婆家在一个小区，房主是婆婆自己联系的，所以，就省去了中介这一环节。说实话我当时非常高兴。
　　从房子基本落实开始，我就从各论坛，各官方网站开始查询和了解二手房的交易的全部过程细节。说实话，开始我是信心实足的。可以最手跟房主落实具体细节的时候我们都犯了难，因为这套房子我们要申请贷款（组合贷款。其中公积金贷款必须要先过户的），这就需要提前过户。所以对于卖方来讲，是有一定风险的。所以衡量再三，我决定找中介。
　　决定下了，问题也来了。先后找了几家中介，基本组合贷款报价都在5K左右。如果纯商贷，说2K全部搞定。具体是为啥，我就不明说了，大家伙心里都清楚，不明白的可以单独短我。

　　不过好在老公朋友多，一个电话，告诉我给大连某中介打电话，全部手续代办2K，其余所有资金走监管。没有额外收费。于是我电联了一下，亲自过去找他们给我算了交易明细，并问了详细的交易流程。最后，跟卖家敲定第二天去签合同。
　
现在说一下二手房组合贷款买卖的所有交易流程：
签约→付定金→网上备案→付首付→资金监管→过户→交税→出证→评估→公积金贷款申批→商贷申批→公积金放款→商贷放款→交接
其中：
一、网上备案在房地产交易市场有专门的窗口办理

二、付首付和资金监管同时进行的。友情提示，想自己交易的朋友，一定去监管银行提前问清楚都需要带什么手续，证件，复印件之类。然后再约上买卖双方一同去办理。

三、过户，过户所需要的所有材料



序号	材料名称	复印份数	备注
1	户口簿		买卖双方均需
2	户口簿复印件	各2份
3	身份证		买卖双方均需
4	身份证复印件	各2份
5	结婚证
6	结婚证复印件	2份
7	买方初婚证明		本人实际办理过程中没要这个证明。
8	初婚证明复印件	2份
9	房地产买卖契约
10	房地产买卖契约复印件	2份
11	房屋所有权证
12	房屋所有权证复印件	1份
13	资金托管合同	2份
备注：
1.周一至周五早9点去交易市场四楼办理手续
2.体现在房证上的人及配偶还有买房者都需要亲自到场

四、关于交税，交税之前税物机关在交易所的办公窗口会给出个评估报告，请注意：这个报告一般都会比成交价高。这样他们才能多收税啊！！我的房子被高评了10W，TNND，我多交了2500多的费用！！！！。当然如果这个报告出来你对评估价不认同，可以申请重评，过程需要五个工作日（可是没有人能保证重评完了就不高的，当然，托人办的除外，托人办的都能低评了）

五、交完税等五个工作日出证，之后办理公积金贷款需要由公积金指定的评估单位进行评估，这个是要去现场的，也要收费的。公积金贷款也是分区的，看房子在哪个区就去哪个区的公积金办事处办理。所需要材料及费用：

购买二手房公积贷款所需材料明细
Ø 材料一览表
序号		材料名称		复印份数		备注
1		贷款申请表				到中心办事处营业大厅现场填写
2		户口簿				借款人与配偶共同贷款，且不在同一户口簿的，还须提供结婚证。借款人与直系亲属共同贷款，且不在同一户口簿的，须提供双方的户口簿以及年长者户籍所在地派出所出具的直系亲属关系证明
3		户口簿复印件		2份		规定同2、复印内容指户口簿首页及借款人登记卡
4		身份证
5		身份证复印件		5份		抵押人3份（抵押人已婚的，须提供夫妻双方身份证复印件），借款人（一方或双方）2份
6		房地产买卖契约
7		房屋所有权证
8		房屋所有权证复印件		2份
9		房地产评估报告（2份）
10		房地产交易契税完税发票
11		房地产交易契税完税发票复印件		1份
12		还款存折				按窗口人员要求在中心办事处营业大厅开立
13		私人印章				抵押人及借款人各一枚
14		公积金卡及交易密码				主辅借款人均须提供
15		组合贷款联络单				办理组合贷款须提供
16		商业贷款合同				办理组合贷款须提供
注：1、借款人（一方或双方申请贷款的）须亲自到场在借款合同上签字，若委托他人代签，须出具经过公证的《授权委托书》。
2、抵押人已婚的，夫妻双方须在抵押合同上签字盖章，抵押人与配偶不在同一户口簿的，须提供结婚证；抵押人单身的，须提供未婚声明；抵押人离婚、丧偶的，须提供离婚证（或民事调解书）、死亡证明，并填写《具结保证书》。
3、户口为农户或外地户口的借款人须提供联系人，联系人的身份证原件复印件、联系电话、工作单位。
4、评估报告经招标的评估公司出具。
5、以上所需复印件均为A4纸，一纸份。
	Ø 费用一览表
	费用名称		收费标准		收取部门
	工本费		纯公积金贷款为80元		房地产登记发证中心
			组合贷款为90元
	保险费		纯公积金贷款为		保险公司
			贷款额×同档费率×贷款年限
	抵押登记费		贷款额×1.5‰，最多不超 200元		房地产交易所（抵押登记部门）
	代办费		200元		代理公司
	评估费		评估价×3‰		评估公司
	借款合同印花税		贷款额×0.05‰		地税局

六、上面这些都办完，如果做组合贷款，会让你填一个组合贷款联络单，拿这个和一些资料去商业银行办商贷部分，这里需要说明的是：组合贷款中商贷银行是公积金指定的几家。这个去办公积金的时候问清楚就OK了。然后你也需要提前去商业银行的个人信贷部门咨询一下都需要什么手续和材料。然后买卖双方一同去签。

七、商贷签完以后，等申批，一般是三到五个工作日，批下来以后，再拿着资料回公积金办手续，办好以后，十三个工作日公积金先放款，商贷银行在公积金放款三个工作日内放款。

八、公积金放款一般是把钱打到你的帐户里（这个帐户是第一次去申请公积金的时候让你新开的户头，一般都是建行的）。商贷部分是打到卖家的帐号里。

九、特别提醒，买房需要贷款的朋友一定要先确认自己没有不良信用记录，个人查询的话带身份证原件和复印件去中山广场旁边的中国人民银行查询，是免费的。因为如果有不良记录的话，做商贷找找人还可以，公积金就申的相当严格，除非你关系很硬。

十、组合贷款相当麻烦，我从签约到交接，一共经历了两个月零十天。所以有需要的朋友一定要有耐心。

[ 本帖最后由爱笑DE宝贝于 2009-8-4 23:59 编辑 ]

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爱笑DE宝贝

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发表于 2009-6-23 15:27 资料短消息

费用明细

暂时就想到这些，有其它的我会随时补充。有需要的朋友可以短我

附交易费用明细

费用明细

过户费用：

总房款：	628000	面积	107.27
评估价：	723500
项目	征缴比例	应收(元)	备注
契税	723500*1.5%	10852.5
土地出让金	723500*1%	7235	(注:房子是2001年的所以这项需要缴)
交易手续费	6/平*107.27	643.62
权证印花税		5
登记费		80
配图费		25
合计:		18841.12


公积贷款费用:

评估价:	643600
项目	征缴比例	应收(元)
保险(担保费)	2290000.00017025	973.25	229000是我们的贷款额
评估费	643600*0.00300	1930.8
抵押登记费		200
他项权证工本费		160
代办手续费		200
印花税		11.45
合计:		3475.5

商业贷款在浦发办的,交了几块钱的什么什么费用,记不太清楚了.

以上总计:		22316.62

[ 本帖最后由爱笑DE宝贝于 2009-6-23 17:27 编辑 ]

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懒懒的熊

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发表于 2009-6-23 15:31 资料文集短消息

好帖，收藏。。。。。。。。。。。

认真做人认真做事认真回帖将围观进行到底

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寒馨

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发表于 2009-6-23 15:33 资料短消息

顶一下，好帖子，建议置顶！！！

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windingmoon

研究生

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发表于 2009-6-23 15:39 资料文集短消息

好帖子！

kerener73

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发表于 2009-6-23 15:51 资料文集短消息

记号记号好贴谢lz

我要买三八房两室
80平左右
均价便宜100~130多平的更好
无所谓砖混的
便宜就好
南北向要是要紧的
一顶要挑剔的
你有么
你身边的人有么
短我呀！！短我呀！！
成不成都谢热心人

菠萝泡芙

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发表于 2009-6-23 16:03 资料短消息

赞！！！！

三姐夫

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发表于 2009-6-23 16:09 资料文集短消息

前几天卖房子办手续时

人很多，每道手续都有很多人排队

大家都很烦，

听见一位大姐感慨到：买套房子，感觉比买飞机大炮还麻烦

bijiaself

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发表于 2009-6-23 16:30 资料短消息

好帖子，建议置顶！！！

client_eastwood

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发表于 2009-6-23 16:31 资料文集短消息

这个帖子收藏了，不错。

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